경매스터디: 상암월드컵파크12단지 34평형 아파트 경매, 실거래가 10.2억 집이 8.4억부터?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 상암월드컵파크12단지, 도심 속 공원 옆 삶의 여유

 

 서울 마포구 상암동 1743번지에 위치한 '#상암월드컵파크12단지'는 2010년 5월 준공된 중형 규모의 아파트입니다. 9개 동으로 구성되어 있고 총 세대수는 380세대입니다. 해당 단지는 한신공영이 시공을 맡아 안정적인 시공 품질을 보이며, 서울 도심에서 보기 드물게 녹지와 인접한 아파트 중 하나입니다.
 이 단지는 남측에 노을공원과 서측에 난지천공원이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 제공하며, 인근에는 DMC첨단산업단지, 월드컵경기장, 마포농수산시장 등 생활·업무·쇼핑 인프라가 모두 밀집해 있습니다. 특히 교육환경 면에서도 서울하늘초등학교, 상지초, 상암중, 상암고 등이 도보 통학 가능한 거리에 있어 가족 단위 수요가 높습니다.
 최근 입주민들의 실제 후기를 살펴보면, 주차 문제는 걱정할 필요가 없다는 평이 많습니다. 어떤 입주자는 주차 공간이 충분해 이중주차를 하거나 차량 이동 요청을 받은 적도 없다고 말합니다. 이처럼 단지의 실질적인 생활 편의성은 단순한 수치 이상의 만족도를 보여주고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 경매로 나온 물건, 층수도 방향도 딱 좋은 세대

 이번 경매로 나온 세대는 상암월드컵파크12단지 1202동 704호입니다. 건물 전체 11층 중 7층에 위치해 있으며 남향으로 배치되어 있어 채광과 환기, 조망 모두 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 공급면적은 약 113.47㎡, 전용면적은 84.89㎡로 약 34평형 구조이며, 실사용 면적도 넉넉합니다. 세부 공간은 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸과 발코니로 구성되어 있어 실거주자에게 매우 적합한 구조로 평가됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 경매 사건 개요 및 일정

 이 물건은 2024타경2964번으로 접수된 강제경매 사건입니다. 채권자는 세영테크 주식회사이며, 경매의 시작은 2024년 11월 21일이었습니다. 청구금액은 약 8,265만원이며, 2025년 6월 10일 진행된 1차 입찰에서는 유찰되었고, 현재는 2차 매각이 2025년 7월 15일로 예정되어 있습니다. 감정가는 10억 5,900만원이었고, 현재 최저입찰가는 그 80% 수준인 8억 4,720만원으로 책정되어 있습니다. 입찰 참여 시 보증금은 이 금액의 10%인 8,472만원이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 시세 흐름과 실거래가 추이

 최근 실거래가 동향을 보면, 2024년 7월에 동일 단지 내 동일 평형(113B형)의 5층 세대가 10억 2,500만원에 거래된 바 있습니다. 그보다 앞선 2024년 1월에도 7층 세대가 10억 원에 거래되었으며, 2023년 7월에는 4층 세대가 9억 5천만원에 거래되었습니다.
 113A형 평면도 올해 3월에는 11층이 9억 9천만원, 5월에는 3층이 9억 7천만원에 각각 거래되어, 층수와 시기에 따라 가격 차이가 다소 존재합니다.
 평균적으로 보면 현재 시세는 9억 7천만 원~10억 초반 사이에서 형성되어 있으며, 네이버 부동산 기준 매물 호가는 9억 9천만 원 안팎입니다. 전세가는 평균 약 6억원 선으로 나타나고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기권리관계는 명확하고 안전한 편

 등기부 등본을 분석해보면, 가장 먼저 눈에 띄는 것은 2016년 11월에 설정된 제일은행(현 SC제일은행)의 근저당권으로, 채권금액은 3억 6천만원입니다. 이 권리가 #말소기준권리로서 낙찰 시점에서 기준이 되는 가장 선순위 권리입니다. 이후 2020년에는 세영테크의 가압류가 추가되었고, 이는 현재의 강제경매 절차로 이어졌습니다.
 이 외에는 추가적인 가등기나 임차권등기, 압류 등이 없어 권리관계는 매우 간단합니다. 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸하게 되므로, 낙찰자 입장에서는 큰 부담 없이 권리를 정리할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 현재 점유상태는 소유자 본인이 직접 사용 중

 현장조사서에 따르면, 해당 세대에는 임차인이 전혀 없는 상태이며 소유자인 신**씨가 거주 중입니다. 전입세대 열람 결과에서도 동일한 내용이 확인되며, 권리신고 안내문도 직접 전달된 것으로 확인됩니다.
 이러한 점유 상태는 인도소송이나 명도절차 없이 곧바로 소유권 이전과 함께 인도받을 수 있는 조건을 의미하며, 경매 물건으로서는 매우 바람직한 상태로 평가됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 인수해야 할 권리는 없음

 전입한 임차인도 없고, 배당요구도 제출되지 않았기 때문에 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 기타 금전적 부담은 없습니다. 권리관계와 점유관계 모두 ‘클린’한 물건으로, 권리분석 리스크가 거의 없는 점이 큰 장점입니다.

단, 경매신청 채권자의 강제경매 신청청구액이 8천만원선인 점은 취하가능성을 남겨두고 있습니다. (동일 채권자의 기존 가압류 금액은 3억원대 였는바, 이 금액이 8천만원선으로 줄어든 상황이라면, 취하여지는 있겠죠) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 마무리하며, 낙찰 가능성과 입찰 전략 정리

 

 해당 물건의 입찰은 2025년 7월 15일 화요일 오전 10시, #서울서부지방법원 6계에서 진행됩니다. 참여를 원하신다면, 입찰보증금 8,472만원을 준비해야 하며, 입찰서 제출에 필요한 서류 역시 사전에 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.

 현재 실거래가와 시세 흐름을 종합해보면, 감정가보다 1.5억 원 이상 낮은 금액으로 입찰이 시작되는 만큼 상당한 메리트를 갖고 있는 물건입니다. 입지, 점유상태, 권리분석까지 모두 긍정적인 요소가 많아 보수적인 입찰가로는 9억 초반, 공격적인 입찰가로는 9억 5천만원 전후도 고려해볼 수 있습니다.
 단, 입찰 전에는 반드시 현장 임장을 통해 세대의 상태, 단지 내 보수 여부, 관리비 및 주차 여건을 직접 확인하시길 권합니다. 현재 기준으로는 미납된 관리비는 없는 것으로 확인되며, 입주민의 평가에 따르면 주차도 불편 없이 가능한 수준입니다.

 

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