경매스터디: 가양동 한강타운 31평형, 실거래가 11.8억 vs 경매가 8.8억! 입찰 메리트

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 한강타운아파트, 어떤 단지인가요?

 

 서울 강서구 가양동 1460번지에 위치한 #한강타운아파트는 1993년 6월 준공된 15층짜리 중층형 아파트로, 총 11개동 990세대의 대단지를 이루고 있습니다. 시공사는 신명건설 외 2곳이며, 난방은 지역난방 방식으로 열병합설비를 갖추고 있습니다. 단지 내 주차대수는 약 1,074대로 세대당 1.08대 수준이며, 편의시설로는 자전거보관소, 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설 등이 있습니다. 9호선 #양천향교역이 도보 5분 거리에 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 홈플러스, NC백화점, 염창공원, 이대서울병원 등 각종 생활 편의시설이 인근에 모여 있어 실거주 만족도가 높은 단지입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 입주민들의 평가는 어떤가요?

 

 입주민 후기에는 "지하철 및 고속도로 접근성 좋고, 한강 가까워 운동하기 좋다", "공원과 마트가 가까워 생활환경이 편리하다"는 긍정적 평가가 있는 반면, "엘리베이터가 노후되어 고장이 잦다", "주차 공간이 기대보다 부족하다"는 아쉬움도 드러납니다. 일부 주민은 “주변 단지가 70~80년대 건축물이지만 재건축이 어렵고, 굳이 수십년 이곳에 살 이유는 없다”는 의견도 밝혔습니다. 즉, 입지는 우수하지만 단지의 노후화와 주차, 시설관리 측면에서 단점이 있는 전형적인 중·노년 단지의 특징을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 이번 경매 물건, 어떤 조건인가요?

 

 이번 경매에 나온 물건은 108동 10층 1005호로, 전용면적 84.99㎡, 공급면적 103.29㎡, 분양면적 기준 31평형입니다. 동일 평형으로 구성된 단지 전체 990세대 중 단일평형 세대로, 전 세대가 같은 구조로 설계되어 있어 가격 비교나 입주 후 거래 측면에서 장점이 있습니다. 해당 세대는 남향 배치로 채광이 무난하며, 중층 라인으로 소음과 조망에서도 균형 잡힌 위치로 평가됩니다. 세대 내부의 상태는 공개되지 않았지만, 준공 후 30년 이상 경과된 만큼 부분 리모델링은 필요할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 경매에 나온 이유는 무엇인가요?

 해당 사건번호는 2024타경139843이며, 채권자는 (주)에이원컴퍼니대부, 채무자는 법인인 (주)티**입니다. 경매는 #임의경매 방식으로 2024년 10월 29일에 개시되었으며, 청구금액은 약 6억 2,461만 원입니다. 등기부상에는 2021년과 2022년에 각각 4억 8천만 원, 2억 6천만 원의 근저당이 설정되었고, 그 외 가압류나 압류는 없습니다. 감정가 11억 원 대비 최저가는 8억 8천만 원으로 감정가의 80% 수준이며, 1차 유찰 후 2차 진행 중으로 취하 가능성은 낮아 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 동일 평형의 시세는 어떤가요?

 

 국토부 실거래가 자료에 따르면 2025년 6월 한 달간 103㎡(31평형) 물건은 3건이 거래되었으며, 각각 11억 8,500만 원(15층), 11억 5,000만 원(3층), 11억 2,500만 원(8층)으로 나타났습니다. 평균 실거래가는 약 11억 5,333만 원이며, 이는 경매 최저가 대비 약 2억 7천만 원 높은 수준입니다. 전세가는 평균 4억 5천만 원 선으로 안정적으로 형성되어 있으며, 보증금 투자 대비 수익률도 준수한 편입니다. 최근 3년간 시세는 꾸준한 우상향을 보이고 있어 보유기간 중 자산 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 등기부등본에 이상은 없을까요?

 

 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 19일자 근저당권으로, 이후 설정된 모든 권리는 낙찰로 말소됩니다. 채권자 역시 동일한 대부업체이며, 경매절차가 깔끔하게 정리되어 있어 인수할 권리는 없습니다. 가압류, 압류, 유치권, 법정지상권 등의 부담도 전혀 없어 ‘깨끗한 물건’으로 분류됩니다. 법인 소유였다는 점에서 간혹 세무 이슈나 체납이 있을 수 있으나, 관리비 체납은 없는 것으로 확인되어 안정적인 인수 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 현재 누가 거주하고 있나요?

 

 현황조사서에 따르면 소유자는 이**으로 등재되어 있으며, 임차인은 존재하지 않고 전입세대열람 결과상 전입자도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재 상태였고, 외국인체류확인서에도 해당 인물이 없다고 기재되어 있어 현재 거주 여부는 미확정입니다. 실거주여부의 판단은 임장등으로 체크가 필요해보입니다. 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 특별한 분쟁이 없다면 인도명령 없이도 인수 가능성이 높은 상태입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 권리 분석 결과, 입찰자에게 유리할까요?

 

 해당 물건은 점유자가 소유자이며 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 권리도 없어 인수할 금전적 부담이 없습니다. 실거래가 대비 약 20% 저렴하게 시작되는 입찰가는 충분한 메리트를 가지고 있으며, 실거주자 입장에서도 안정적인 환경과 입지를 고려할 때 매우 경쟁력 있는 조건입니다. 다만 일부 시설 노후화, 재건축 가능성 낮음, 커뮤니티 부재 등은 장기보유 리스크로 고려될 수 있으며, 보수 공사나 리모델링 비용을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

 

 

 

 🎓 급한 실전코칭이 필요하신 분은 카카오오픈채팅(1대1, 15분클래스)를 활용하세요. 부담 없는 클래스, 프라이빗한 경매 코칭으로 입찰 전략을 함께 설계해드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  🧠 경매 퀴즈
 Q1. 해당 경매물건의 말소기준권리는 언제 설정된 근저당권인가요?

 Q2. 2025년 6월 실거래가 중 최고 거래금액은 얼마인가요?

 

 

 정답은 댓글로 확인해 주세요!

 

 

 

 

 

 

#서울아파트경매 #한강타운경매 #2024타경139843 #실거래가비교 #입찰가산정 #양천향교역아파트 #명도분쟁없음 #무권리경매 #강서구아파트경매 #경매코칭

 

 

 

 

https://blog.naver.com/juris08/223908380208

경매스터디 > 공부만 했던 경매, 이제는 진짜로 움직일 시간 – 스톤경매 실전반 17기 오픈

 

 

 

 

 

 

 

 

경매스터디: 포레나송파 26평, 실거래가 11억 5천 vs 경매가 11억 7천! 놓칠 수 없는 송파 아파트 경매!

경매스터디: 포레나송파 26평, 실거래가 11억 5천 vs 경매가 11억 7천! 놓칠 수 없는 송파 아파트 경

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매스터디: 문래 현대 30평, 실거래가 8.3억 vs 경매가 8.35억! 리모델링 추진 단지, 투자 가치는?

경매스터디: 문래 현대 30평, 실거래가 8.3억 vs 경매가 8.35억! 리모델링 추진 단지, 투자 가치는?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 정답 및 해설: Q1 – 2021년 10월 19일 / Q2 – 11억 8,500만 원