경매스터디: 방이역 1분 거리 대림아파트 44평형 경매, 실거래가 21.8억 아파트가 18.8억부터! 재건축 프리미엄까지 놓치지 마세요!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 방이동 대림아파트, 40년 세월을 담은 입지의 강자

 

서울 송파구 방이동 217번지. 잠실을 코앞에 둔 이 입지에 자리 잡은 #대림아파트는 1985년 2월, 지금으로부터 약 40년 전 첫 입주를 시작했습니다. 총 6개 동, 480세대로 구성된 이 단지는 오랜 세월이 무색할 만큼 정갈한 분위기와 안정적인 생활환경을 유지해오고 있으며, 15층 높이의 중층 구조로 단지 전체가 안정적인 배치로 이루어져 있습니다.

 이 아파트의 가장 큰 강점은 단연 교통입니다. 5호선 #방이역에서 불과 93미터, 도보로 1분이면 지하철을 탈 수 있는 진정한 ‘초역세권’ 아파트입니다. 여기에 버스 정류장도 단지 앞에 즐비하고, 양재대로와 송파대로 등 주요 간선도로와도 인접해 있어 자차 이동 또한 수월합니다. 생활편의시설도 풍성합니다. 잠실 롯데타운은 물론, 올림픽공원과 방이동 먹자골목까지 도보권 내에 있어 쇼핑, 여가, 외식 모두 ‘차 없이’ 해결 가능합니다.
 교육 여건도 빼놓을 수 없습니다. 방이초, 방산초, 가락중, 보성고 등 명문 학교들이 주변에 다수 분포하고 있어 학군 프리미엄까지 누릴 수 있습니다. 무엇보다, 아파트 바로 옆에 펼쳐진 올림픽공원의 존재는 단지의 쾌적함을 극대화시켜 줍니다. 도시 한복판에 있으면서도, 도심 속 자연을 삶의 일부로 품을 수 있는 그야말로 ‘밸런스 좋은’ 주거지입니다.

 

 

 

 

 

 

2. 재건축 시동! 가치 상승의 열쇠는 이미 돌아가고 있다 

 

방이동 대림아파트는 현재 재건축 추진이 본격 궤도에 올랐습니다. 단지의 재건축 연혁을 들여다보면 그 가능성과 속도가 뚜렷이 드러납니다. 2017년 10월 안전진단 통과를 시작으로, 2021년에는 정비구역으로 지정되었고, 2022년 조합설립추진위원회 승인에 이어 2023년 2월 조합설립인가를 최종 획득하였습니다. 현재는 건설사 선정을 앞두고 있으며, 시행인가 단계로의 진입을 준비 중입니다.
 용적률은 190% 수준으로 사업성이 나쁘지 않고, 세대수도 480세대로 과밀하지 않아 주민 합의 형성도 유리한 조건입니다. 정비사업 전문가들 사이에서는 “중장기적으로 송파구 내 재건축 기대주 중 하나”라는 평가를 받고 있습니다.
 실제 이곳에 거주했던 한 입주민은 “방이역 바로 앞, 올림픽공원 옆이라는 이 조합은 살아보지 않으면 모른다”며 “다시 기회가 주어진다면 꼭 돌아가고 싶은 동네”라고 말했습니다. 입지, 인프라, 학군, 환경까지 모두 갖춘 이곳은, 이미 입주민들 사이에서는 ‘살기 좋은 동네’가 아닌, ‘다시 살고 싶은 동네’로 회자되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2-1. 조합원지위 승계?

 

그런데 한 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.
 이 아파트는 2023년 2월 조합설립인가를 받은 단지이기 때문에, 투기과열지구내에서 조합원 지위는 원칙적으로 더 이상 양도되지 않습니다.
 따라서 이번 경매 낙찰자가 조합원 자격을 승계받을 수 있는지, 아니면 재건축 시 일반분양 대상에서 제외되고 청산만 받게 되는지는 중요한 투자 포인트입니다.
 이 부분은 조합 규정과 행정 해석, 그리고 판례에 따라 달라질 수 있으니, 한 번쯤 깊이 공부해보시길 추천드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 이번 경매 물건: 3동 1302호, 44평형의 정점 

 

경매에 부쳐진 물건은 대림아파트 3동 1302호, 15층 중 13층에 자리한 고층 세대입니다. 공급면적은 145.25㎡, 전용면적은 125.07㎡로, 공급면적 기준 44평형, 실사용 면적 약 38평에 달하는 넉넉한 공간을 제공합니다. 조망과 채광이 뛰어난 고층 세대라는 점에서 거주 만족도가 높으며, 해당 평형은 전체 480세대 중 절반가량인 약 240세대를 차지하고 있어 매매 및 전세 수요도 풍부합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 사건번호 2024타경51810, 임의경매 배경

 이 경매는 서천서부수협이 채권자로 나서 신청한 #임의경매입니다. 채무자는 박\*\* 외 1인으로, 2024년 2월 22일에 경매 개시 결정이 내려졌습니다. 청구금액은 약 7억 5천 8백만원이며, 감정가는 18억 8천만원으로 평가되었습니다. 채권자의 청구금액이 감정가 대비 약 40.3%로 낮은 수준이기 때문에, 실질적인 채무 조정이나 경매 취하 가능성도 열려 있지만, 이는 향후 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 시세 분석: 시세 대비 매력도 높은 물건

 현재 대림아파트 44평형은 시장에서도 희소한 평형입니다. 네이버 부동산 기준 매매 매물은 거의 없는 상태이며, 2025년 5월 6층 기준 실거래가는 21억 8천만원, 같은 해 3월에는 15층이 21억 6천만원에 거래되었습니다. 가장 낮은 거래는 2024년 7월의 19억원입니다.
 전세가는 2025년 초 기준 7억 ~ 8.5억 원대로, 매매 대비 전세 비율이 준수하고 안정적인 수익형 운용도 가능합니다. 현재 경매 감정가가 18.8억원이라는 점을 감안하면, 약 3억원 이상의 시세 차익 여지가 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 등기부 분석: 낙찰자에게 깨끗한 권리가 보장된다 

 

이번 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 31일 설정된 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권(5억 8,150만원)입니다. 이후 등기된 서천서부수협의 근저당권과 임의경매 개시결정 등은 모두 후순위로, 낙찰 시 말소됩니다. 등기상 특이사항도 없으며, 권리인수 부담도 존재하지 않아 낙찰자 입장에서 매우 깔끔한 권리관계를 지닌 안전한 물건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 점유자 정보: 명도 리스크는?

 현장 조사에 따르면 소유자 박\*\* 외 1인이 실거주 중인 것으로 추정되며, 임차인은 존재하지 않습니다. 등본 상 남** 명의가 확인되나, 폐문 부재로 정확한 실거주 여부는 미확인 상태입니다. 일반적으로 소유자 점유 물건은 명도 협상이 비교적 수월한 편이지만, 강제 집행이 필요할 경우 비용과 절차에 대한 대비는 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 권리 분석 결론: 안심 입찰 가능한 물건

 이 경매 물건은 권리상 인수할 보증금이나 선순위 임차권이 전혀 없는 매우 깨끗한 상태입니다. 이러한 특성은 입찰자들에게 ‘심리적 안정감’을 주며, 입찰 경쟁률을 다소 높일 수 있는 요소가 되기도 합니다. 법률적 위험 없이 소유권 취득이 가능한 이상적인 조건이므로, 초보 투자자에게도 추천할 수 있는 물건이라 할 수 있습니다. 단, 조합원지위 승계 여부가 관건이겠죠.  대부분은 눈치채셨겠죠. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 입찰 정보 및 마무리

 이 아파트의 경매는 2025년 7월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 1계에서 진행됩니다. 입찰보증금은 최저매각가의 10%인 1억 8,800만원입니다.
 종합적으로 판단했을 때, 이 물건은 초역세권·쾌적환경·재건축 기대감이라는 3박자를 갖춘 투자 가치 높은 물건입니다. 실거주를 고려하더라도, 교육·편의시설·자연환경 측면에서 만족도가 높고, 재건축 진척도에 따른 가치 상승 또한 현실화될 가능성이 큽니다.

 다만, 최종 입찰가 산정 시 반드시 현장 부동산의 급매 상황**, **최근 관리비 체납 여부, 조합원지위 승계여부까지 면밀히 체크하는 것이 현명한 판단으로 이어질 수 있습니다.
 

 

 

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