경매스터디 : 신당역 트리플역세권 ‘래미안신당하이베르 24평형’ 경매, 11억3천만 원부터

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 도심 속 반전 프리미엄, ‘래미안신당하이베르’의 재발견

 

서울 중구 신당동 851번지, #삼성물산이 2011년 시공한 ‘#래미안신당하이베르아파트’는 총 784세대로 구성된 도심 브랜드 단지입니다. 15개 동 규모로, 최고 15층의 준고층 구조이며, 지하주차장 포함 총 968대의 넉넉한 주차공간을 확보하고 있습니다.
 단지는 2·5·6호선이 교차하는 ‘#신당역’과 도보 7분 거리로, 상왕십리역·신금호역·청구역 등도 걸어서 이용 가능한 #트리플 역세권 입지에 속합니다. 중심업무지구, 동대문 상권, 장충단공원 등이 가까워 출퇴근은 물론 문화생활도 누릴 수 있는 구조입니다.
 다만 입주민들에 따르면 “서울 중심 한복판에 있다는 장점이 있는 반면, 오토바이 소음과 다소 어수선한 분위기가 단점”이라며 입지의 이면도 함께 짚고 있었습니다. 위치만큼은 압도적인 평가를 받지만, 생활환경은 호불호가 갈릴 수 있는 지역입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 1층 103호, 접근성 뛰어난 실속형 세대

 

이번 경매 대상은 111동 1층 103호입니다. 공급면적 79.1㎡(약 23.92평), 전용면적 59.74㎡(약 18.07평)으로, 흔히 말하는 ‘래미안 24평형’ 타입에 해당합니다. 단지 내 1층에 위치하여 엘리베이터 이용 없이 바로 출입 가능하며, 아이가 있거나 노약자가 있는 가구에 특히 적합한 구조입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 임의경매 개시, 채권자는 ㈜윈즈에프앤아이대부

 

해당 사건은 2024타경117625, #서울중앙지방법원에서 진행되는 #임의경매입니다. 채권자는 ㈜윈즈에프앤아이대부, 청구금액은 5억6,069만 원이며, 경매개시일은 2024년 9월 10일입니다. 소유자는 양** 씨이며, 해당 물건은 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 실거래 흐름을 보면… 래미안은 래미안이었다

 

국토부 실거래 기준으로, 2025년 4월 11일에는 80㎡형 10층 물건이 11억4천만 원에 거래되었고, 그 직전인 3월 24일과 22일에도 각각 11억2천만 원(8층), 11억3천만 원(5층)의 거래가 확인됩니다.
 3월 21일 7층 거래는 10억9천만 원, 4월 5일 2층 거래는 10억6천만 원으로, 저층 거래의 하단 지지선은 10억6천만 원대로 형성돼 있습니다. 경매물건인 1층 103호의 감정가는 11억3천만 원, 이는 최근 실거래 평균과 비교해도 과하게 높지 않은 수준으로 판단됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5. 등기상태는 ‘포화’지만, 낙찰 후 정리되는 깔끔한 물건

 

등기부를 보면, #말소기준권리는 신한은행의 근저당권(1억5,642만 원)이며 이후 윈즈에프앤아이대부의 근저당(7억8천만 원), 각종 카드사·캐피탈사들의 가압류만 총 10건 이상 등록돼 있습니다.
 하지만 이들 모두는 낙찰 시 경매 절차에 따라 일괄 소멸되므로, 실질적으로는 깨끗한 권리상태로 인수 가능합니다. 단, 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 점유자 = 소유자, 명도 리스크는 낮은 편

 

전입세대 열람 결과, 현재 이 세대에는 채무자 양** 씨만이 전입해 있으며, 임차인은 존재하지 않습니다. 현장 확인에서는 실제 점유자 확인이 어렵다고 기재되어 있으나, 실거주 또는 공실 상태로 보이며 명도에 큰 어려움은 없을 가능성이 높습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 인수할 보증금은 없다, 명확한 권리관계

 

 배당요구 종기일은 2024년 11월 29일이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 점유자도 소유자인 만큼, 권리분석상 낙찰자에게 인수될 금전적 부담은 ‘제로’입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 5월 27일 서울중앙지법 입찰, 보증금은 1억1,300만 원

 

이 물건의 매각기일은 2025년 5월 27일(화)이며, 서울중앙지방법원 21계에서 오전 10시에 진행됩니다. 입찰보증금은 감정가의 10%인 1억1,300만 원입니다. 담당 계 전화번호는 02-530-1822이며, 입찰 참여 전 반드시 매각물건명세서를 재확인하시길 권합니다.

 

정리하자면, 최근 실거래가와 비교해 볼 때 본 건은 적정한 감정가 수준이며, 1층이라는 점이 단점이자 장점이 될 수 있습니다. 실거주 목적이라면 접근성과 브랜드, 트리플역세권의 입지 조건을 감안할 때 매력적인 선택지이며, 투자용으로는 다소 신중한 접근이 필요합니다.

 

**최종 입찰가 산정 시 주의할 사항은 다음과 같습니다.** 

* 미납 관리비 내역(현재까지 2개월, 413,940원) 

* 현장 부동산 시세 확인 및 급매물 존재 여부
* 입찰 직전 매각물건명세서 갱신 여부

 

 

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https://blog.naver.com/juris08/223860038120

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