경매스터디: 신촌태영데시앙 32평형 경매, 실거래가 12.9억 vs 경매가 12.2억! ‘홍대·서강대’ 더블역세권

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 신촌태영데시앙은 어떤 아파트인가요?

 서울 마포구 창전동 439에 위치한 #신촌태영데시앙 아파트는 2003년에 준공된 총 553세대 규모의 중형 단지입니다. 총 10개 동, 최고 24층 규모로 구성되어 있으며, 이번 경매 대상은 110동 20층 2002호입니다. 난방은 도시가스를 이용한 개별난방 방식이며, 단지 내에는 승강기와 지하주차장, 어린이 놀이터 등의 기본적인 커뮤니티 시설이 갖춰져 있습니다. 입지적으로는 2호선 신촌역(도보 약 7분), 6호선 광흥창역, 경의중앙선 서강대역 등이 모두 5~10분 거리에 위치해 있으며, 홍대입구역도 도보로 이동할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 아파트의 호재나 입주민 평가는 어떤가요?

 입주 20년차에 접어들었지만, 여전히 실거주 만족도가 높다는 평가를 받고 있습니다. 네이버 부동산과 블라인드, 맘카페 등을 살펴보면 교통편과 입지에 대한 만족도가 매우 높고, “지은 지 오래됐지만 구조가 실용적이며 관리가 잘 되어있다”는 의견이 자주 보입니다. 리모델링 추진은 아직 없으나, 세대 내부 수리나 욕실·싱크대 교체 문의는 커뮤니티 내에서 꾸준히 나타나고 있습니다. 특히 세대수가 과하지 않고 층간 간섭이 적은 점, 그리고 조용한 환경과 치안에 대해 긍정적으로 언급한 후기가 많습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 이번 경매 물건은 어떤 조건인가요?

 

 경매 대상은 110동 20층 2002호로, 총 22층 건물 중 고층에 해당하는 매물입니다. 공급면적은 105.93㎡, 전용면적은 84.97㎡로, 통상적으로 분양 32평형으로 분류됩니다. 실사용 면적도 25.7평으로, 3~4인 가족이 거주하기에 넉넉한 구조를 갖추고 있으며, 세대 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개 구성의 전형적인 패밀리형 평면입니다. 고층 세대라는 점에서 채광과 전망 측면에서 이점이 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 경매에 나온 배경은 무엇인가요?

 

 이 물건은 2024타경65309 사건번호로 접수된 임의경매 사건입니다. 채무자는 법인 (주)***이며, 주된 신청 채권자는 오에스비저축은행입니다. 채권자는 여러 차례에 걸쳐 근저당을 설정하였고, 청구금액은 약 6억 7천만 원입니다. 전체 채권합계는 13억 원 이상으로 확인되지만, 감정가는 12억 2천만 원에 책정되었습니다. 다수의 근저당과 압류, 가압류가 존재하지만, 모두 말소기준권리 이후 설정된 권리로서, 낙찰 이후에는 인수할 권리가 없습니다. 따라서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 동일 평형의 시세는 어느 정도인가요?

 

 2025년 6월 기준, 해당 평형의 실거래가는 12억 4천만 원에서 12억 9천만 원 사이로 형성되어 있으며, 가장 최근 거래는 4층 세대가 12억 5천만 원에 체결되었습니다. 전세가는 평균 6억 4천만 원 내외로 유지되고 있으며, 동일 평형 기준으로 월세보다 전세 수요가 더 많은 편입니다. 매매 시세는 호가 기준 13억 4천만 원을 넘기도 하지만, 실제 실거래는 평균 12억 중후반에서 이루어지고 있습니다. 감정가 12억 2천만 원은 비교적 현실적인 수준이며, 실거래가 대비 5천~7천만 원 저렴한 편이어서 입찰 메리트가 있는 물건입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 등기부등본에는 이상이 없을까요?

 

 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 9월 22일에 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후에 설정된 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 낙찰과 동시에 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 금전적 권리는 없습니다. 오에스비저축은행 명의로 다수의 근저당이 설정되어 있지만, 모두 후순위입니다. 가압류와 압류도 소멸되므로, 권리분석 결과 ‘깨끗한 물건’으로 분류됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 현재는 누가 거주 중인가요?

 현장 확인 결과, 출입문에는 안내문이 부착되어 있었고, 폐문부재 상태로 실제 거주자는 만나지 못했습니다. 전입세대 열람 결과 소유자 본인 명의로 전입이 되어 있으며, 임차인의 흔적은 없습니다. 따라서 현재 소유자가 직접 거주하고 있는 것으로 추정되며, 낙찰 이후 인도절차가 비교적 간단하게 진행될 가능성이 높습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 낙찰자에게 유리한 조건인가요?

 현재 해당 물건은 낙찰 시 인수해야 할 권리가 없으며, 소유자 점유 상태로 강제집행 가능성이 낮은 점에서 긍정적입니다. 실거래 대비 감정가가 낮고, 고층 세대라는 입지 메리트까지 고려하면 1차 입찰부터 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한 대출 조건도 비교적 유리하여, 무주택 실수요자의 경우 LTV 70% 범위 내에서 약 6억 원까지 대출이 가능하다는 점도 장점입니다. 다만 미납 관리비는 공개되지 않았기 때문에 낙찰 전 확인이 필요합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 입찰을 준비하려면 어떤 점을 체크해야 할까요?

 

 이번 경매의 매각기일은 2025년 7월 15일 화요일 오전 10시이며, 진행 법원은 서울서부지방법원 6계(☎ 02-3271-1326)입니다. 입찰보증금은 감정가의 10%인 1억 2,200만 원입니다. 입찰 전에는 반드시 관리사무소를 통해 미납 관리비 여부를 확인하시고, 실내 상태와 주차장 위치, 조망권 등을 현장에서 직접 검토해보시는 것이 좋습니다. 또한 최근 실거래 흐름과 주변 호가를 비교하며 입찰가를 전략적으로 설정하는 것이 중요합니다.
 여러분이라면, 실거래가 12.9억 원의 고층 세대에 얼마를 써내시겠습니까?
 

 🎓 급한 실전코칭이 필요하신 분은 카카오오픈채팅(1대1, 15분클래스)를 활용하세요.

 

 

 

 

 

#서울아파트경매 #입찰가산정 #2024타경65309 #낙찰사례 #실거래가비교 #신촌태영데시앙 #홍대입구역아파트 #서강대역세권 

 

 

 

 

 

https://blog.naver.com/juris08/223908380208

공부만 했던 경매, 이제는 진짜로 움직일 시간 – 스톤경매 실전반 17기 오픈

 

 

 

 

 

 

 

경매스터디: 올림픽선수기자촌 50평형 경매, 실거래가 31.6억 vs 경매가 27.9억! 신통기획, 복층세대

경매스터디: 올림픽선수기자촌 50평형 경매, 실거래가 31.6억 vs 경매가 27.9억! 신통기획, 복층세대

 

 

 

 

 

 

 

 

경매스터디: 고덕 아남 28평형 경매, 실거래가 10억 1천만 원 아파트가 9억 5천만 원부터 시작하는 기회!

경매스터디: 고덕 아남 28평형 경매, 실거래가 10억 1천만 원 아파트가 9억 5천만 원부터 시작하는

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15분만에 끝내는 실전 경매 핵심 상담｜카톡·전화로 3만 원, 투자자는 이걸 먼저 묻습니다

15분만에 끝내는 실전 경매 핵심 상담｜카톡·전화로 3만 원, 투자자는 이걸 먼저 묻습니다