경매스터디: 응봉 신동아아파트 31평형 경매, 실거래가 9.15억인데 8.8억부터? 리모델링 조합 설립된 역세권 매물 주목!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 조용한 고지대에 숨겨진 실거주 최적지, 응봉 신동아아파트 

 

서울 성동구 응봉동 275번지에 위치한 ‘응봉 신동아아파트’는 1996년 4월에 준공된 중형 단지로, 총 4개동 434세대로 구성되어 있습니다. 해당 단지는 철근콘크리트 구조로 이루어진 지상 12~15층의 건물들로 구성되어 있으며, 도시가스 개별난방, 엘리베이터 2대, 지상과 기계식 주차장을 갖춘 비교적 안정적인 관리 시스템을 유지하고 있습니다.
 이 단지는 입지적인 장점이 특히 두드러집니다. 도보 5분 거리에 경의중앙선 #응봉역이 있으며, 도보 10분 내외로 5호선 #신금호역과 행당역까지 접근할 수 있는 트리플 역세권입니다. 또한 주변에는 한양대학교, 광희중학교, 무학여중·여고, 한강시민공원, 응봉산근린공원 등 교육·자연환경이 조화를 이루고 있어 자녀를 둔 실수요자에게 특히 인기가 있습니다. 단지 진입로는 독서당로와 바로 연결되어 차량 출입도 매우 수월합니다.
 실제 입주민의 후기를 보면, “이곳에서 유년시절을 보냈는데 동네가 정말 조용하고 사건 사고가 없는 편이라 너무 좋다”는 의견이 있었으며, “근처에 작은 슈퍼와 할인점, 세탁소 등이 있어 생활 편의성도 뛰어나다”고 평가했습니다. 또 다른 입주민은 “30평대 아파트 중에서도 이 단지는 화장실이 2개여서 훨씬 낫다”는 말을 남기며, 리모델링 진행 중인 단지 특성상 향후 가치 상승 가능성에 대해 긍정적으로 보고 있었습니다.

 현재 이 아파트는 정식 리모델링 조합이 설립되어 있는 상태로, 구조안전진단 이후 세대확장이나 재건축 전환을 모색할 수 있는 기반을 마련하고 있습니다. 단지의 물리적 노후도와 입지, 평면 경쟁력 등을 고려할 때 장기적 관점에서 충분한 투자 가치가 있는 단지로 평가받고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 경매로 나온 매물은 4동 3층 304호

 이번 경매로 등장한 매물은 신동아아파트 4동 3층 304호입니다. 공급면적은 103.65㎡, 전용면적은 84.81㎡로, 일반적으로 분양 기준 31평형에 해당하는 구조입니다. 3개의 방과 2개의 욕실로 구성된 실속형 중형 평형이며, 전용률은 약 81.8%에 달해 실사용 면적이 넓은 편입니다. 3층이라는 위치는 저층과 고층의 장점을 모두 가진 ‘무난한 선호층’으로 여겨지며, 실거주자는 물론 투자자에게도 부담이 적은 위치입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 사건번호와 경매개요

 

 이 경매는 2022타경58114 사건으로, 디에스엔피엘인베스트먼트대부(주)가 신청한 #임의경매입니다. 채권금액은 8억 6,553만 원이며, 채권자는 오에스비저축은행으로부터 확정채권을 양수한 상태입니다. 사건은 2022년 12월 29일 경매개시결정이 내려졌고, 1차 매각기일은 2025년 5월 12일이었습니다. 하지만 1차 경매는 감정가 11억 원으로 유찰되었고, 이에 따라 2차 매각기일이 2025년 6월 16일로 재진행되며, 최저가 8억 8천만 원으로 조정되었습니다. 입찰은 #서울동부지방법원 5계에서 오전 10시에 진행됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 실거래가와 시세 흐름

 

 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 해당 단지의 동일 평형은 최근에도 활발하게 거래되었습니다. 2025년 4월 3일에는 본 물건과 같은 4동 7층 매물이 9억 1,500만 원에 계약되었으며, 같은 날 다른 호수도 같은 금액에 등기 완료된 것으로 확인됩니다. 3월에도 9억 원에서 9억 7천만 원까지 다양한 실거래가가 보고되었고, 전체적으로 실거래 평균가는 약 9억 1천만 원 내외로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.
 이번 경매물건은 실거래가 대비 약 3~4% 저렴한 8억 8천만 원에 시작되므로, 적정가 입찰 시 실거주자는 물론 중장기 투자자에게도 충분한 경쟁력이 있는 가격대로 볼 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부 권리분석

 

 등기부를 보면, #말소기준권리는 2020년 7월 7일 설정된 디에스엔피엘인베스트먼트대부(주)의 근저당권입니다. 이후 2020년부터 2021년까지 동일 채권자의 이름으로 총 네 건의 근저당이 설정되어 있으며, 마지막으로 2022년 12월에 하나저축은행이 가압류를 설정한 것이 확인됩니다. 그러나 이 모든 권리는 낙찰 시 말소기준권리 이후 설정된 것이므로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 점유자 정보

 

 현장 확인 결과, 현재 이 물건은 폐문 상태였으며, 전입세대 열람 내역에는 소유자 진** 명의가 등재되어 있습니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 배당요구자도 확인되지 않아 실거주 중일 가능성이 높은 상태입니다. 하지만 실질 점유관계가 명확하지 않으므로, 낙찰 이후 명도 절차는 필요할 수 있으며 인도명령 신청 여부는 미리 대비해 두는 것이 좋습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 인수할 권리 여부

 

 현재까지 조사된 바로는 해당 물건에 대하여 낙찰자가 인수해야 할 임차인 권리는 없습니다. 말소기준권리 이후 모든 등기는 소멸 대상이며, 임차인도 존재하지 않아 명확한 인수 부담은 없습니다. 다만 폐문 상태였던 만큼, 실제 점유자가 있을 경우 인도명령 등 소송을 통한 절차가 필요할 수 있습니다. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 입찰 체크포인트

 

 이번 물건의 매각기일은 2025년 6월 16일 월요일 오전 10시입니다. 입찰은 서울동부지방법원 5계에서 진행되며, 참여를 위해서는 최저매각가격 8억 8천만 원의 10%인 8,800만 원을 입찰보증금으로 준비해야 합니다. 해당 금액은 현금 또는 자기앞수표 형태로 납부해야 하며, 기일에 맞춰 서류와 함께 제출해야 입찰 자격이 인정됩니다.
 입찰 여부를 판단할 때는 실거래 시세와의 가격 차이뿐 아니라, 리모델링에 따른 향후 가치 상승 가능성, 점유 불확실성에 따른 명도비용, 혹은 소송비용 등도 함께 고려하는 것이 중요합니다. 다행히 미납 관리비는 없는 것으로 조사되었으며, 건물 유지 상태나 주변 부동산의 시세 흐름을 볼 때 ‘실거주 목적의 저가 매수’로 접근하기에 나쁘지 않은 타이밍입니다.
 

 

 

 

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