경매스터디: 용산KCC웰츠타워 34평형 아파트 경매, 실거래가 15.3억 집이 11.6억부터 시작!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1) 용산KCC웰츠타워 아파트 소개

 서울 용산구 문배동 한복판에 자리한 ‘#용산KCC웰츠타워’는 2015년 3월 준공된 39층 초고층 아파트로, 단 2개 동에 232세대로 구성된 프리미엄 단지입니다. 주소는 서울 용산구 백범로90길 90이며, 개별난방, 도시가스, 지하주차장, 승강기 등 필수 설비를 모두 갖춘 고급형 주상복합 구조를 가지고 있습니다.

 가장 큰 장점은 입지입니다. 삼각지역, 효창공원앞역, 숙대입구역 등 복수의 지하철 노선이 걸어서 5~10분 내외이며, 1호선 남영역과 용산역까지도 가까운 트리플 역세권입니다. 또한 차량 접근성도 매우 우수해 한강대로, 백범로, 강변북로 진입이 수월하며, 광역도로 확충에 대한 미래가치도 탄탄합니다.

 특히 최근 문배동을 관통하는 국제업무지구 연결도로가 착공 발표되면서, 향후 이 일대의 교통망과 개발축이 대폭 확장될 것으로 기대되고 있습니다. 삼각지 고가차도 철거 계획까지 맞물리며, 기존의 차량 혼잡구간이 대폭 해소되고, 문배동에서 여의도·강남으로 향하는 연결성도 크게 개선될 전망입니다.

 입주민들의 실사용 후기도 긍정적입니다. 층간소음이나 관리 상태가 우수하다는 평가가 많고, 고층 세대는 남산과 서울 도심이 한눈에 들어오는 조망권이 탁월해 프리미엄을 형성하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

문배동 부동산 호재 대폭발! 용산국제업무지구와 연결되는 남북신설도로의 진짜 영향력

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2) 경매물건의 정보

 

 경매로 나온 세대는 101동 1801호, 18층에 위치한 전용 84.03㎡, 공급 113.23㎡ 면적으로 분양기준 34평형입니다. 남서향 라인으로 조망 확보 가능성이 높고, 고층에 위치해 선호도가 높은 구조입니다. 대지권은 13.24㎡입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3) 경매 사건번호

 

 사건번호는 2024타경53030이며, 오에스비저축은행이 신청한 #임의경매입니다. 청구금액은 약 4억 7,873만 원, 경매개시일은 2024년 3월 26일입니다. 입찰은 서울서부지방법원 제1계에서 진행되며, 담당 연락처는 02-3271-1321입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4) 동일 평형 시세 분석

 

 용산KCC웰츠타워 84㎡의 최근 실거래가를 보면 2024년 2월 기준으로 15억 3,000만 원(25층, 등기)이 기록되었으며, 2022년에는 14억 7,500만 원(38층)이 직거래로 체결되었습니다. 이러한 흐름을 바탕으로 현재 일반 매매 호가는 16~17억 원 사이로 나타나며, 전세 시세는 8억~~9억 수준입니다. 시세 대비 11.6억 원의 경매 최저가는 약 4~5억 원 수준의 가격 메리트를 보여주고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5) 등기부 분석

 

 #말소기준권리는 2015년 국민은행이 설정한 근저당권이며, 이후 다수의 저축은행과 개인채권자들의 근저당권, 가압류, 압류가 복합적으로 얽혀 있습니다. 총 채권합계는 약 24억 원이 넘지만, 낙찰자 입장에서는 모두 후순위로 말소 대상입니다. 따라서 인수할 부담은 없습니다.

 

 

 

 

6) 점유자 현황

 

 주민등록상 전입자는 오씨로, 채무자인 유씨의 배우자로 확인됩니다. 전입은 되어 있으나 임대차관계는 아닐 것으로 판단됩니다. 실거주자일 가능성이 높고, 임대차관계는 없으며, 명도 시 특별한 추가 인수보증금은 없어 보입니다. 다만 현장 임장을 통한 재확인은 반드시 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7) 권리분석 결과

 권리관계는 깔끔합니다. 인수할 임대차보증금이 없으며, 소유자 가족의 점유라면 명도 절차 역시 큰 분쟁 없이 정리될 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8) 마무리하며

 

 해당 물건은 이미 한 차례 치열한 경쟁 속에서 낙찰이 되었던 이력이 있습니다. 2025년 2월 11일 진행된 2차 매각에서 최저가 11억 6천만 원에 대해 총 13명의 입찰자가 참여하며 14억 9천만 원(102.76%)에 낙찰되었고, 당시 낙찰자는 용산구 소재 유씨였습니다. 하지만 낙찰 결정일(2월 18일) 이후, 법원이 정한 대금 지급기한인 3월 26일까지 잔금을 납부하지 않아 미납으로 낙찰 무효가 되었습니다.
 이와 같은 ‘미납’ 사례는 다양한 원인이 있을 수 있습니다. 대출 실행 지연, 명도 부담, 급격한 금리 인상에 따른 자금 조달 실패, 혹은 권리관계 오판 등이 그 예입니다. 특히 이 물건은 점유자가 채무자 가족으로 추정되지만 실제 명도 확인이 불가능했던 점, 그리고 NPL(부실채권) 투자자들이 개입되어 있었던 이력 등에서 실입주자 입장에서는 부담 요인으로 작용했을 수 있습니다.
 이러한 사정으로 인해 3차 입찰이 오는 2025년 7월 1일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 제1계에서 다시 진행됩니다. 입찰을 위해 필요한 보증금은 2억 3,200만 원 (최저가의 20%)입니다.

 정리하자면, 2024년 실거래 기준 15억 원대 아파트가 11억 6천만 원에 시작하는 경매물건으로, 시세차익 3~4억 원 이상을 기대할 수 있는 우량물건입니다. 개발호재, 고층 조망권, 무권리 인수, 관리비 체납 없음이라는 조건까지 더해지면서 실입주자와 투자자 모두에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
 최종 입찰가를 산정할 때에는 인근 급매물 존재 여부, 실거주 여부에 따른 명도비용, 관리비 체납여부(현재는 없음)를 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

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