경매스터디: 관악구 건영신림5차 42평형 아파트 경매, 실거래 7억 집이 9.07억부터 시작

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 숨겨진 입지 강자, 건영신림5차의 실제 면모는?

 

 서울 관악구 신림동 233-11, 신림로3가길 45-10에 위치한 #건영신림5차 아파트는 1995년 3월에 사용승인을 받은 중소형 단지입니다. 총 1개동 77세대로 구성되어 있으며, 주차 공간은 75대로 세대당 거의 한 대씩 확보되어 있는 구조입니다. 해당 단지는 최고 14층으로 지어진 철근콘크리트 구조의 건물이며, 이번 경매에 나온 물건은 지상 9층에 위치한 906호입니다.
 해당 호실은 공급면적 139.52㎡(약 42.2평), 전용면적 114.9㎡(약 34.75평)로 구성된 42평형 중형 평형입니다. 도보 약 4분 거리에 신림선 #관악산역이 있고, 서울대벤처타운역도 도보권 내에 자리해 교통환경은 매우 편리한 편입니다. 주변에는 삼성중학교, 삼성고등학교, 관악산공원 등이 위치해 교육·자연·생활 인프라를 두루 갖춘 입지로 평가받고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 화려하진 않아도 실거주 만족도는 꽤 괜찮은 이유

 

 건영신림5차는 재건축이나 리모델링과 같은 정비사업이 추진 중인 단지는 아닙니다. 대단지처럼 부각되지는 않지만, 입주민들의 후기를 보면 실거주 만족도가 높은 아파트라는 점이 반복적으로 언급됩니다.
 특히 "주변에 비해 조용해서 살기 좋다", "치안이 안정적이다", "근처보다 언덕을 덜 올라가도 되는 점이 좋다"는 평가들이 확인되며, 자녀 교육 환경을 중시하는 실수요층 사이에서도 “공부하는 아이들과 살기 좋은 환경”이라는 의견이 많습니다. 입지에 비해 소음이나 교통 체증이 적다는 것이 이 단지의 장점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 9층 남향 42평, 단지 내 귀한 평형이 경매로 나왔습니다

 

 이번에 경매로 나온 906호는 14층 중 9층에 위치해 있으며, 동향으로 채광이 좋고 시야 확보도 우수한 세대입니다. 내부는 방 4개, 욕실 1개, 주방과 거실로 구성되어 있어 4인 이상 가족이 거주하기에도 적합합니다. 특히 이 42평형은 전체 77세대 중 단 19세대만 해당되는 구조로, 단지 내에서도 희소성이 높은 평형입니다.
 실제 평면 구조나 내부 면적을 고려하면, 가족 중심 실거주자들에게 매우 매력적인 구성을 갖춘 물건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 단돈 741만원 청구? 이 경매, 뭔가 심상치 않습니다

 

 이 사건은 2024타경116790이며, 서울중앙지방법원 12계에서 진행 중입니다. 경매개시일은 2024년 8월 29일로, 헬리오시티상가관리단이 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 단 741만 원. 이는 통상 관리비 체납에 따른 경매로 보이며, 감정가 9억 700만 원에 비해 청구액 비율이 1%도 되지 않습니다.

관리단의 경매신청만 있으면, 취하가능성이 커지지만, 후속경매 신청이 대부업체에서 들어온 #중복경매입니다. (후속경매신청자의 채권청구액은 약 7억중반)
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5. 매물은 9.8억, 실거래는 7억… 그 사이를 파고들 기회

 

 현재 네이버 부동산에 올라온 동일 평형 매물가는 약 9억 8천만 원입니다. 그러나 최근 실거래가는 7억 원으로 기록돼 있어 매도 호가와 실거래 사이의 괴리가 존재합니다.
 해당 평형은 전체 77세대 중 단 19세대에 불과해 거래량은 적지만, 반대로 공급 희소성이 높다는 의미도 됩니다. 실거주 수요가 꾸준하고, 중형 평형을 선호하는 수요층에게는 숨은 보석 같은 매물이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 깔끔한 등기, 복잡한 권리는 하나도 없습니다

 

 해당 물건의 #말소기준권리는 씨에스유동화자산관리대부의 2023년 5월 3일 근저당입니다. 이후 헬리오시티상가관리단의 강제경매, 같은 대부업체의 임의경매, 케이비캐피탈 및 국민카드의 가압류까지 총 5건이 추가로 등재돼 있지만, 모두 말소기준 이후 설정된 권리로 낙찰 시 소멸됩니다.
 즉, 현재 시점에서 해당 경매물건에는 인수할 권리나 부담이 없는 매우 깔끔한 권리관계를 갖추고 있습니다. 초보자에게도 추천할 수 있을 정도의 안정성을 지녔다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 소유자가 직접 사는 집, 임차 걱정은 제로

 

 현장 조사 및 전입세대열람 결과, 현재 이 집에는 소유자인 이** 씨가 직접 거주 중인 것으로 파악됩니다. 임차인 명의로 된 전입이나 확정일자 기록은 없으며, 명백하게 소유자 단독 점유 상태입니다.
 현장 방문 시 소유자를 만나지 못했지만, 안내문을 부착해두었고 이후에도 연락이 없었던 것으로 보아 실거주 상태인 것으로 추정됩니다. 이는 낙찰 이후 명도에 있어서도 별다른 분쟁 없이 매끄럽게 진행될 수 있음을 뜻합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 인수 보증금 ‘0원’, 그래서 더 치열할 입찰 전쟁

 

 임차인이 없고 보증금도 존재하지 않기 때문에, 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 말소기준 이후의 권리도 모두 소멸되므로 권리분석 결과는 매우 깨끗한 편입니다.
 이런 구조는 투자자 입장에서 명확한 수익 시뮬레이션이 가능하다는 점에서 매력적이며, 중형 평형으로 수요층이 어느정도 한정적일수 있습니다. 단순한 ‘싼값’이 아니라, ‘안전한 투자’에 집중하는 실력자들의 타깃이 되는 유형입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 9. 입찰은 6월 19일, 이 물건을 노린다면 꼭 알아야 할 것들

 이 아파트의 매각기일은 2025년 6월 19일 목요일 오전 10시입니다. 입찰은 #서울중앙지방법원에서 진행되며, 담당 법원은 12계로 문의 전화는 02-530-2717입니다. 입찰보증금은 감정가 9억 700만 원의 10%에 해당하는 9,070만 원입니다.
 정리하자면, 이 물건은 ‘권리 깔끔’, ‘실거주 적합’, ‘희소 평형’이라는 세 가지 키워드를 만족하는 유망한 물건입니다. 입찰에 참여할 계획이라면 반드시 현장 임장과 관리비 체납 여부 확인, 인근 급매물 여부 등도 함께 체크해야 합니다.

 

 

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