경매스터디 : 강남 역삼동 개나리래미안 아파트 경매, 23억대로 내 집 마련할 기회!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 강남 핵심 입지, 개나리래미안 아파트를 소개합니다 

서울 강남구 역삼동 754번지에 자리한 #개나리래미안 아파트는 2006년 8월 31일 준공된 단지로, 20년 차를 맞이한 중견급 아파트입니다. 총 8개 동, 438세대로 이루어져 있으며, 22층 규모의 고층 주거단지로 설계되었습니다.

 이곳의 최대 장점은 탄탄한 입지입니다. #선릉역(2호선, 수인분당선)과 #한티역(수인분당선)이 가깝고, 테헤란로와 강남대로 접근성이 뛰어나 비즈니스 중심지로 이동이 용이합니다. 또한, 강남 학군 중심지답게 서울도성초, 진선여중·고가 가까워 교육 환경도 우수합니다. 인근에는 다양한 상업시설과 고급 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

 

 

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 2. 이번 경매 물건, 어떤 점이 눈길을 끌까?

 이번 경매에 나온 물건은 개나리래미안 107동 10층 1001호입니다. 해당 세대는 22층 건물의 10층에 위치하며, 강남 도심의 스카이라인을 감상할 수 있는 장점이 있습니다.
 - 전용면적 : 84.92㎡(약 25.688평)

- 공급면적 : 109.96㎡(약 33.26평)

- 층수 : 22층 중 10층
 이 단지는 특유의 조경과 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주뿐 아니라 투자 목적으로도 주목받는 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 경매 사건 개요

 - 사건번호 : 2024타경5371

- 경매 신청 채권자 : 농협은행
- 청구금액 : 225,816,753원

- 경매 개시일 : 2024년 10월 17일 (#임의경매)

-  매각기일 : 2025년 4월 1일(화) 오전 10시 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 현재 시세와 비교하면?

 네이버 부동산 기준, 개나리래미안 33평형(전용 84.92㎡)의 최근 매매가는 26억~32억 원 선입니다.

실거래가는 다음과 같습니다.
 - 2024년 9월 13일, 5층 거래가 : 26억 2,000만 원

- 2024년 7월 30일, 6층 거래가 : 27억 5,000만 원

- 전세 시세 : 15억 원~17억 원 수준

 

현재 경매 최저가가 23억 3,600만 원이므로, 일반 매매가 대비 3억 원가량 저렴한 금액에서 시작됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부 등본 분석 – 권리 관계는?

 경매 물건의 등기부를 살펴보면 주요 사항은 다음과 같습니다.
 - #말소기준권리 : 2006년 10월 27일 농협중앙회 근저당권 설정 (260,000,000원)

- 추가 채권 : 2022년 9월 21일 (주)에스엠대부자산관리 근저당 설정 (806,000,000원)

-  임의경매 신청 : 2024년 10월 18일, 농협은행 (225,816,753원)

 

결론적으로 말소기준권리 이후 설정된 근저당 및 가압류는 모두 소멸되므로, 낙찰자 입장에서는 부담이 없는 물건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 현재 점유 상태 – 임차인은 누구?

 해당 세대는 현재 임차인 최** 씨가 점유 중이며, 전입일과 확정일자는 2023년 5월 30일입니다.
 - 보증금 : 5억 원
 -  월세 : 210만 원
 -  #주택도시보증공사 에서 임차보증금 우선변제권 승계

 

후순위임차인이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 즉, 경매 낙찰 후 명도 절차만 원활하게 진행하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 최종 분석 – 입찰해도 될까?

 ✔️ 입찰 장점 :
 - 강남 핵심 입지 아파트를 시세보다 저렴한 가격에 매입 가능 

- 임차 보증금 인수 부담 없음
- 대형 법인의 투자 선호 단지

 ⚠️ 유의할 점 :
 - 최근 금리 변동성 고려 필요
 - 명도 진행 시 시간이 걸릴 가능성 존재 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 경매 일정과 입찰 준비

 - 매각기일 : 2025년 4월 1일(화) 오전 10시

-  입찰 법원 : 서울중앙지방법원 1계

- #입찰보증금 : 2억 3,360만 원(최저매각가의 10%)

 

📌 결론 : 현재 동일 평형의 매매가 대비 약 3억 원 낮은 가격에서 시작하는 만큼, 투자 또는 실거주 목적 모두 고려할 수 있는 기회입니다. 다만, 명도 절차와 추가 비용을 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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**스톤의 경매스터디는 실전반16기가 5월에 개강예정입니다.