경매스터디: 언주역 도보권 ‘논현아이파크’ 26평형 아파트 경매, 15억 실거래 단지에 12억대부터 도전

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 따뜻하고 프라이빗한 신축, ‘논현아이파크’ 이야기 

 

서울 강남구 논현동 225-6번지, 언주로를 따라 펼쳐진 고급 주거라인에 위치한 ‘#논현아이파크’는 2020년 8월 사용승인된 비교적 신축 단지입니다. 단 한 동, 99세대로 구성된 이 단지는 작지만 정제된 구조와 고급 자재, 입지적 특장점으로 눈에 띄는 평가를 받아왔습니다.
 무엇보다 주목할 점은 입주민의 생생한 후기에 있습니다. “새집이라 따뜻하고 깨끗하며, 거실과 안방에 해가 잘 들어와 삶의 질이 높다”는 말이 기억에 남습니다. “주차장이 언제 와도 편하다”는 말은, 강남 소규모 단지에서는 찾아보기 힘든 실질적 만족 포인트입니다.
 위치는 더할 나위 없습니다. 9호선 #언주역은 도보 5분, 7호선 #학동역도 가까워 더블역세권 입지를 갖췄고, 강남 중심지 접근성 또한 탁월합니다. 한전부지 개발, 르네상스 사업 등 굵직한 호재 중심축에서 한 블럭 떨어져 있으면서도 소음과 혼잡에서 벗어난 ‘은은한 강남 프리미엄’이 깃든 곳이죠.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 이번 경매 물건, 몇 평형 어떤 세대일까?

 

 경매에 나온 물건은 논현아이파크 101동 804호입니다. 19층 건물 중 8층에 위치하고 있으며, 전용면적 59.75㎡, 공급면적 86.35㎡로 26평형 타입입니다. 방 3개, 욕실 2개, 드레스룸과 발코니, 개방형 주방 구조로 실사용 효율이 뛰어난 구조입니다. 채광도 좋고, 층수도 중상층으로 경쟁력이 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 사건번호 및 경매 개요

 이 사건은 2024타경116783으로, 오케이저축은행이 청구한 #강제경매 입니다. 채권 금액은 5,467만 원이며, 경매 개시일은 2024년 8월 26일입니다. 감정가는 15억 1천만 원으로 책정되었으며, 첫 입찰이 유찰된 후 2회차 최저가는 12억 800만 원(80%)입니다. 입찰은 서울중앙지방법원 7계에서 진행됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 최근 시세 흐름, 실거래가가 말해주는 힌트 

 

국토교통부 실거래가에 따르면 동일 평형(86㎡)의 거래는 아래와 같습니다.
2025.03.21. – 15억 (1동 16층) 

2024.09.09. – 15억 5천 (1동 15층)

2024.08.24. – 15억 (1동 10층)

2024.07.19. – 15억 (1동 9층)

2021.01.18. – 16억 4천 (101동 15층)

 

이는 이 단지가 강남에서도 가격이 하방경직성을 갖고 있음을 방증합니다. 전세 시세는 9억 4천~10억 수준으로 안정적입니다.
 즉, 현재 최저입찰가 12억 800만 원은 상당히 낮은 수준이며, 실제 낙찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부 분석 – 말소기준권리와 낙찰 후 권리소멸 

 

#말소기준권리는 제이비우리캐피탈(주)의 근저당권(2022.10.05)이며, 이후 설정된 장**의 근저당, 오케이저축은행의 가압류·강제경매, 경기광주세무서장의 압류 등은 모두 말소됩니다. 따라서 경매 낙찰 시 소유권에 영향을 줄 권리는 없는 안전한 상태입니다.
 단, 가장 중요한 포인트는 임차인의 존재입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 점유자 상황 – 전입·확정일 있는 임차인, 보증금은?

 현재 ‘이**’ 씨가 해당 세대를 전부 점유 중입니다. 전입과 확정일자가 모두 2022년 9월 30일로 기재되어 있으며, 보증금은 9억 3천만 원입니다. 배당요구를 하지 않았기 때문에 낙찰자는 이 보증금을 전액 인수해야 합니다. 이는 매매가와 별개로 현재 최저가기준으로는 실질 자금부담이 21억 원대에 이른다는 점에서 입찰자 입장에서는 상당한 리스크로 작용합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 권리분석 정리 – 보증금 인수, 입찰가 산정에 반드시 반영해야 

 

이 물건의 권리상 큰 하자는 없지만, 임차인 보증금 9.3억 인수라는 단 하나의 치명적인 조건이 붙습니다. 따라서 단순히 최저가 12.08억만 보고 입찰하기엔 위험하며, 총자금 여력과 실입주 가능성, 협의 가능성 등을 복합적으로 검토해야 합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 마무리 – 입찰할까 말까, 결정은 ‘이 부분’을 보고 

 

매각기일은 2025년 6월 5일(목) 오전 10시,  입찰 법원은 서울중앙지방법원 7계, 담당 계장 연락처는 02-530-1819입니다.
입찰보증금은 1억 2,080만 원입니다.

 정리하자면, 입지와 시세, 단지 컨디션은 매우 훌륭하지만, 9억 3천만 원의 보증금 인수는 입찰자에겐 거대한 과제입니다. 입찰을 고려하신다면 다음 사항들을 반드시 체크해야 합니다:

 

1. 임차인 보증금 인수금액 판단

2. 미납 관리비 내역 확인
3. 인근 급매물의 존재 여부

 이 조건만 충족된다면, 역세권 프리미엄이 살아있는 ‘논현아이파크’를 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 매입할 수 있는 드문 기회가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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[2025 경매스터디 기초반 모집] 부동산경매 왕초보를 위한 15인 맞춤 클래스, 강남역 수요일 저녁

 

 

 

 

 

 

 

 

https://blog.naver.com/juris08/223576283805

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