경매스터디: 광흥창역 도보 30초, 창전쌍용스윗닷홈 32평형(공급 105㎡) 경매… 실거래 11억 돌파, 9억 5천부터

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 도심 속 아늑함, ‘창전쌍용스윗닷홈’ 아파트를 말하다 

 

서울 마포구 창전로 63에 위치한 '#창전쌍용스윗닷홈'은 2005년 9월에 준공된 1개동 100세대 규모의 단지입니다. 크지 않은 단지지만, 도시의 리듬과 삶의 쉼표가 공존하는 입지에 자리잡고 있습니다. 이곳은 쌍용건설이 시공을 맡아 안정적 구조와 마감이 돋보이며, 15층 높이의 단일 동으로 구성돼 관리와 커뮤니티 측면에서도 효율성이 높습니다.
 입지는 단연 압도적입니다. 지하철 6호선 #광흥창역 2번 출구와는 도보 1분 거리로, 대로변에 접하고 있으면서도 차량 및 도보 접근성이 탁월합니다. 또한 버스노선 밀집지역이기도 하여 강남·종로·용산 등 주요 권역으로의 이동이 자유롭습니다. 교육 환경 역시 훌륭한 편인데, 서울서강초등학교와 신수중학교, 광성고등학교가 모두 도보권에 있어 학부모들의 만족도가 높습니다.

 실제로 거주한 주민들의 후기를 살펴보면, ‘광폭 베란다’의 활용도가 높다는 평가가 많습니다. 확장된 베란다 덕분에 체감 면적이 넓게 느껴지며, 일부는 이 공간을 실외작업실이나 소형 정원처럼 꾸며 활용하기도 한다고 합니다. 반면 단점으로는 도로 소음이 있으며, 이중창을 설치해도 간헐적인 소음은 감수해야 한다는 의견도 있었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 경매물건 정보, 그 실체를 들여다보다 

 

이번 경매 물건은 창전쌍용스윗닷홈 101동 1층 103호입니다. 전용면적은 84.98㎡, 공급면적은 105.79㎡로, 분양 당시 기준으로는 흔히 말하는 ‘32평형’에 해당합니다. 건물은 15층 규모이며, 해당 세대는 1층으로 배치되어 있어 저층 선호 수요층에게 매력적입니다. 특히 실거주 목적으로 접근할 경우, 베란다의 활용성이나 출입 편의성은 무시할 수 없는 장점이 됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 사건번호와 경매 진행 개요

 

 해당 사건은 2024타경50093으로, (주)프로핏이 #임의경매를 신청하여 진행 중입니다. 경매개시일은 2024년 1월 5일이며, 청구금액은 2억 7,121만 원입니다. 본 사건의 매각기일은 2025년 6월 10일 화요일 오전 10시이며, 관할 법원은 서울서부지방법원 제6계입니다. 감정가와 최저입찰가는 동일하게 9억 5,300만 원으로 책정되어 있으며, 입찰을 위해서는 10%에 해당하는 보증금 9,530만 원이 필요합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 시세는 뛰었고, 경매가는 눌렸다

 

 국토교통부 실거래가에 따르면, 같은 공급면적의 창전쌍용스윗닷홈은 2024년 5월에 5층 세대가 11억 2천만 원에 거래되었으며, 7월에도 3층이 11억 원에 손바뀜이 있었습니다. 2023년에는 6층이 10억 3천 5백만 원, 2021년에는 동일한 1층 세대가 10억 원에 거래된 바 있습니다. 이와 비교해볼 때 현재 경매물건의 감정가는 실거래가 대비 상당히 보수적으로 책정되어 있는 셈입니다.
 현재 네이버 부동산 기준으로 동일 평형 시세는 12억 5천만 원에서 13억 원 사이에 형성된 것으로 파악됩니다. 전세 물건은 없는 상태이며, 최근 실거래를 근거로 추정하면 전세가는 6억에서 7억 선입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부상 권리, 낙찰자는 깨끗하게 인수받을 수 있을까?

 

 이 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 15일자로 설정된 우리은행의 근저당권입니다. 이후 두리에이엠씨대부, 노블홀딩스대부, 개인채권자인 이**, 그리고 마포구청·세무서·건강보험공단의 압류 등 다양한 권리가 다수 설정되어 있습니다. 총 채권금액은 약 41억 원에 이르며, 후순위 권리들도 상당수입니다.
 그러나 이 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로, 경매 절차에 따라 낙찰되면 전부 소멸됩니다. 낙찰자는 깨끗한 소유권을 인수하게 되는 셈입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 점유자 현황, 인도에 난항은 없을까?

 

 현장조사에 따르면 현재 해당 호수에는 임차인이 없고, 채무자인 김** 외 1명이 실점유 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 직접적인 현장 접촉이 이뤄지지 않았고, 전입세대 열람에 의한 간접 확인이므로 실제 점유 상황은 입찰 전 한 번 더 확인이 필요합니다. 보증금이나 월차임 내역은 확인되지 않았으며, 관리비 체납액은 약 150만 원 정도로 보고되었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 인수할 금전적 권리는?

 

 현재 등기상이나 점유자 조사 결과, 인수해야 할 임차보증금은 존재하지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인이 없고, 실거주 추정 세대이므로 인수 위험은 낮습니다. 다만 관리비 체납분이 존재하므로, 해당 부분은 낙찰자 부담 가능성이 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 마무리하며

 

 이번 경매의 매각기일은 2025년 6월 10일이며, #서울서부지방법원 제6계에서 진행됩니다. 담당 계의 전화번호는 02-3271-1326이며, 입찰을 위해서는 9,530만 원의 보증금이 필요합니다.
 정리하자면, 실거래가가 11억을 훌쩍 넘은 동일 단지의 1층 세대가 9억대 초반에 낙찰될 가능성이 있다는 점에서, 충분히 매력적인 매물이라 평가할 수 있습니다. 인근 단지 시세와 입지를 감안하면 낙찰가가 10억 중반까지도 형성될 가능성이 있으므로, 보수적인 전략으로 접근하는 것이 현명합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 관리비 체납 여부, 그리고 인근 중개업소를 통한 급매물 현황 등을 확인하는 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

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https://blog.naver.com/juris08/223860038120

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