경매스터디: "13억 실거래 찍은 풍납동 현대아파트 30평형, 초역세권 중층 매물이 12.4억에 풀렸습니다"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 강동구청역 2분 거리에서 이런 입지가? 한강 따라 흐르는 풍납동 현대아파트의 존재감 

 

송파구 풍납동, 이 동네는 조용한 한강변과 #서울아산병원, 그리고 #올림픽공원 사이에 낀, 말 그대로 ‘도심 속 안정감’을 품은 주거지입니다. 그중에서도 1995년 11월에 입주한 ‘현대아파트’는 입지적으로 매우 드물게 강동구청역에서 도보 2분 거리라는 ‘초역세권’을 자랑합니다. 총 708세대, 6개동 규모의 중형 단지로, 열병합 지역난방을 도입했던 당시 기준에서는 매우 앞서간 설계였지요.
 하지만 입주민들의 평가는 ‘장점 9, 단점 1’로 요약됩니다. 바로 ‘주차’입니다. 온라인 후기를 살펴보면 놀이터를 헐어 주차장을 늘리긴 했지만, 차량 1.5대가 기본인 요즘 시대에는 여전히 부족하다는 반응입니다. “차 대기 위해 수명 깎인다”는 말까지 나오는 걸 보면, 현장 상황은 실거주자에게 체감될 수 있는 단점으로 작용할 수 있습니다. 다만 최근 공사 이후 다소 나아졌다는 의견도 존재해, 이 부분은 현장 방문으로 확인하는 게 좋겠습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 16층 중고층, 30평형의 황금비… 이 조합은 다시 보기 어렵습니다 

 

이번 경매 물건은 103동 1603호, 즉 단지 중심부에 위치한 고층 라인의 중간층 세대입니다. 전용면적 83.02㎡, 공급면적 101.17㎡로 우리가 흔히 말하는 30평형 타입인데, 층수는 무려 19층 중 16층입니다. 전망과 채광, 그리고 프라이버시를 동시에 확보할 수 있는 골든라인입니다. 특히 풍납동 일대에서 30평형 중고층 매물은 극히 드물며, 2층이나 5층 매물도 13억을 넘겨 거래된 걸 고려하면, 이번 물건은 정말 보기 드문 기회라 할 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 감정가 그대로 시작하는 신건 경매… 단 한 번의 입찰 기회를 노려라 

 

해당 물건의 경매 사건번호는 2024타경57696입니다. 채권자는 한국자산관리공사, 흔히 말하는 캠코죠. 경매는 #임의경매로, 법원에 접수된 날짜는 2024년 6월 26일입니다. 현재까지 유찰 없이 최초 입찰을 앞둔 신건이며, 매각기일은 2025년 6월 9일 월요일 오전 10시, 서울동부지방법원 3계에서 진행될 예정입니다. 감정가는 12억 4,200만 원으로 책정되었고, 최저입찰가도 동일합니다. 보증금은 입찰가의 10%로, 1억 2,420만 원을 준비해야 합니다.
 

 

 

4. 실거래가 찍힌 단지가 13억 넘었다면… 이건 기회입니다

 국토부 실거래가를 살펴보면, 이 아파트의 30평형은 2025년 3월 기준으로 2층 매물이 무려 13억 2,000만 원에 거래되었습니다. 그보다 앞선 2월에는 5층이 12억 1,000만 원, 8층이 12억 7,000만 원에 손바뀜 되었고, 2024년 12월에는 14층도 12억 9,000만 원에 계약됐습니다. 이런 실거래 흐름을 보면, 현재 경매로 나온 16층 세대의 감정가 12.42억은 확실히 ‘하단’에서 시작되는 가격입니다. 즉, 감정가 그대로 낙찰만 받아도 시장 대비 저렴한 수준이라는 이야기입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 권리관계도 깨끗, 말소 기준 확실… 안심하고 입찰할 수 있는 물건 

 

이번 물건의 #말소기준권리는 2021년 6월 23일 설정된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 그 이후 추가된 권리는 없으며, 가압류나 압류 같은 복잡한 사항도 전혀 존재하지 않습니다. 임의경매 특성상, 기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰자는 인수할 부담이 없습니다. 권리분석이 명확하고 단순한 만큼, 초보 입찰자도 안심하고 접근할 수 있는 이상적인 구조입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 현재 소유자 실거주 중… 명도는 복잡하지 않습니다

 전입세대 열람 결과, 현재 이 집에는 채무자의 직계가족이 실거주 중입니다. 등기부와 현장 조사에서도 동일하게 확인되었으며, 임차인은 없습니다. 보증금 반환 이슈나 대항력 문제도 없고, 관리비 체납도 확인되지 않았습니다. 명도는 소유자 측과 협의로 풀어야 할 과제지만, 법적 분쟁의 여지는 없어 보입니다. ‘명도 스트레스’ 없는 경매물건이란 점은 큰 메리트입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 인수금 ‘0원’, 낙찰 후 추가비용 없다… 이런 매물은 귀합니다 

 

권리관계와 점유자 현황을 종합하면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 ‘제로’입니다. 특히 임차인이 없는 상황이라면, 명도만 원만하게 해결된다면 낙찰 후 부담은 사실상 관리비 외엔 존재하지 않습니다. 게다가 미납 관리비도 현재까지는 확인되지 않았으므로, 입찰 전날까지의 변동 여부만 잘 체크하면 됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 매각일은 6월 9일, 초역세권 경매 신건… 입찰 안 하면 후회합니다 

 

이번 매각은 2025년 6월 9일 월요일 오전 10시, #서울동부지방법원 3계에서 진행됩니다. 입찰에 참여하려면 보증금 1억 2,420만 원을 현장 납부하거나 보증보험으로 대체해야 합니다. 해당 사건은 신건이기 때문에 한 번의 입찰로 낙찰이 될 수도 있고, 반대로 경쟁이 치열해질 수도 있는 상황입니다.
 실거래 흐름, 층수 프리미엄, 초역세권 입지를 종합적으로 고려할 때, 이 물건은 지금 이 시점에서 검토해볼 만한 가치가 충분합니다. 입찰을 고려하고 있다면 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태와 리모델링 여부, 그리고 인근 부동산에서 급매 존재 여부까지 확인하고 전략을 짜야 합니다. 특히 ‘13억 2,000만 원에 실거래된 2층 매물’과 비교해 자신만의 적정 낙찰가를 설정하는 것이 핵심 포인트입니다.

 

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