경매스터디 : 강남 도곡렉슬 34평형 경매, 실거래가 33억 넘는 집이 21억대에? “보증금 17억은?”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 도곡렉슬은 이름값을 한다, 20년 된 단지가 왜 아직도 강남 대장인가?

강남 도곡동에서 ‘도곡렉슬’ 모르면 간첩이죠. GS건설 외 대형건설사 3곳이 의기투합해 만든 이 아파트는, 무려 3,002세대, 34개동, 그리고 4443대 주차라는 스케일로 강남 대표 주거지를 상징해왔습니다.

2006년 준공된 후로 시간이 꽤 흘렀지만, 여전히 도곡·대치·역삼권 실거주 수요자들이 가장 선호하는 단지 중 하나입니다. 도곡초·숙명여중·휘문고·단대부고까지 ‘학세권 라인업’은 말할 것도 없고, 분당선 #한티역까지 도보 5분, #도곡역까지도 7분 남짓이면 충분합니다. 양재천 산책로, 백화점, 대형마트까지 도보권. 말 그대로 “강남에 살아도 이런 동네는 드물다”는 평이 나올 정도입니다.

입주민 평가도 후합니다. “조용하고 단지 관리 잘 되고, 살면 떠나기 싫어진다.” “엘리베이터 좀 낡았지만, 그런 거 따질 여유도 없다.”그게 #도곡렉슬의 힘입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 이번 경매 물건, 206동 2층 203호…딱 봐도 실거주자들이 선호할 타입

 

전용면적 84.92㎡, 공급 110.94㎡. 소위 34평형입니다. 총 23층 중 2층에 위치했고, 대지지분도 무려 11.816평.
보통 강남 재건축 단지 대지지분 평균이 8평 전후라는 걸 감안하면, 땅도 넉넉하게 딸려 있는 알짜 세대라는 거죠.

무엇보다 이 물건은 구조가 단순히 좋은 게 아니라, 도곡렉슬 내에서 실거주자들이 꾸준히 찾는 인기 평형입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 감정가 27억에서 21억6천까지…이건 시세보다 10억 싸게 나온 매물입니다

이건 2023타경6278 사건으로, #서울중앙지방법원 10계에서 다루는 #임의경매 건입니다.
채권자는 한국자산관리공사, 경매개시일은 2023년 12월 22일.

최초 감정가는 27억 원이었지만, 1회 유찰되면서 21억6천만 원으로 뚝 떨어졌습니다.
입찰일은 2025년 6월 11일 수요일 오전 10시, 보증금은 2억1,600만 원.
이 금액으로 도곡렉슬 34평형을 사는 건 강남 부동산 역사상 매우 드문 기회입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 실거래가는 얼마냐고요? 같은 2층 세대, 올해 3월에 33억6천!

국토부 실거래가에 따르면, 2025년 3월 22일, 본 물건과 동일한 2층 세대가 33억6천만 원에 거래됐습니다.
그뿐 아니라 하루 전인 3월 21일엔 다른 2층 세대가 33억, 3층은 33억3천, 4층은 33억5천…

이쯤 되면 경매 최저가 21억6천이 얼마나 비정상적으로 저렴한지 피부로 와닿으실 겁니다.
시세차익? 단순계산으로도 10억 이상입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부? 복잡해 보여도 결론은 깔끔…말소기준권리 이후 전부 사라집니다

등기부를 펼쳐보면 한눈에 보기에도 정신없습니다.
근저당, 가압류, 압류, 보전처분까지 줄줄이 나열돼 있지만, 핵심은 2022년 1월 12일자 한국자산관리공사의 근저당이 #말소기준권리라는 점입니다.

그 이후에 붙은 채권들은 낙찰 즉시 자동 소멸되므로, 외형과 달리 실질적인 권리문제는 깨끗하게 정리되는 물건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 문제는 사람입니다 – 임차인 조** 씨, 보증금 17억을 안고 있다

이 물건을 누가 쓰고 있는가? 전입세대열람에 따르면 조** 씨가 2021년 말부터 입주해 전입·확정일자·배당요구 모두 완료한 임차인입니다. 보증금? 17억 원. 우선변제권을 확보한 선순위 임차인이므로 배당여부를 판단해야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 낙찰자가 인수해야 할 보증금 ‘있습니다’

가장 중요한 포인트죠. 이 임차인의 보증금 17억 전액이 배당되는지가 관건입니다. 만약 미배당금이 발생한다면 그 부분 만큼은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분의 판단이 어려우신 분은 Pass 하셔야 합니다. 

이건 단순 권리분석이 아니라, 낙찰가 대비 배당순위에 따른 수치 게임입니다.
계산 없이 덤비면, 21억6천에 낙찰 받고 추가로 부담금을 떠안는 경우도 발생할 수 있으니 조심해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 결론 – 싸게 나왔다고 함부로 들어가면 안 됩니다. 계산은 냉정하게

 

매각기일은 2025년 6월 11일, 서울중앙지방법원 10계, 입찰보증금은 2억1,600만 원입니다.

정리하면,
* 실거래가 33억 이상
* 경매 최저가 21억6천
* 보증금 인수 가능성 있음 <배당가능성 검토 요>
* 명도 불확실성 있음

결론적으로 이건 “중수용 경매물건”입니다. 단순히 싸다고 생각하고 들어갔다가는 수익은커녕 손해만 볼 수 있습니다.
배당예상표, 인수금액 계산, 급매 시세 비교 등 사전 분석이 필수입니다.

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