서울 동대문구의 브랜드 아파트, #롯데캐슬피렌체가 경매로 나왔습니다. 입지는 물론 실거주 만족도까지 우수하다는 평가를 받는 이 단지는, 현재 8억 3,800만 원부터 응찰이 가능한 신건입니다. 특히 최근 실거래가와 비교해도 감정가가 상당히 매력적인 수준이며, 등기부상 권리관계도 깔끔한 편입니다.
1. 더블역세권 + 생활편의시설, 입지력은 검증 완료
이 아파트는 1호선 #제기동역까지 도보 3분, 2호선 용두역까지는 도보 10분 거리라는 점에서 ‘더블역세권’이라 불릴 만한 입지력을 갖추고 있습니다. #청량리역도 가까워 GTX 개발 기대감까지 반영되며, 실제 거주자들의 후기에 따르면 광화문까지는 대중교통으로 약 20분, 강남까지도 40분 정도 소요된다고 합니다. 147번 버스를 통해 도산대로 방면 진입도 수월하며, 단지 주변으로는 롯데백화점, 홈플러스, #경동시장, 청량리 농수산시장 등 생활 밀착형 쇼핑시설도 풍부하게 분포돼 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.
2. 435세대 중형 브랜드 단지, 내부 관리 평가는 ‘우수’
롯데건설이 시공한 4개 동 435세대 단지로, 외형은 비교적 단순하지만 실사용자들의 평가는 호의적인 편입니다. 일부 노후 설비는 존재하지만, 관리사무소의 응대가 친절하고 비교적 빠르다는 의견이 많습니다. 재활용장 정리 상태도 깔끔하며, 같은 평형의 타 브랜드 아파트와 비교해 관리비가 약 20% 정도 저렴하게 나온다는 점도 장점으로 꼽힙니다. 단지 내에는 중국 마사지샵, 횟집, 편의점, 피아노 학원, 치킨집, 우체국 등 상가가 함께 구성되어 있어 외부 이동 없이 일상 생활이 가능합니다.
3. 경매 물건 정보 – 4층 403호, 전용 17.97평
이번 경매에 나온 104동 403호는 14층 중 4층에 위치해 있으며, 전용면적은 59.43㎡(약 18평), 공급면적은 78.66㎡(약 24평)입니다. 남향 혹은 동향 배치로 추정되는 구조이며, 중층이라 조망과 채광, 소음 측면에서 무난한 위치입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 설계되었고, 2009년 2월 사용승인 이후 현재까지 준신축에 가까운 이미지가 유지되고 있습니다.
4. 사건번호 및 주요 일정
사건번호는 2024타경115024로, 테크메이트코리아대부(주)가 임의경매를 신청했습니다. 채권금액은 약 6억 6천만 원이며, 개시일은 2024년 8월 28일입니다. 매각은 #서울북부지방법원 7계에서 2025년 6월 10일 오전 10시에 진행되며, 입찰 보증금은 8,380만 원입니다.
5. 실거래가 비교 – 직전 거래 대비 낮은 감정가
최근 국토부 실거래 기준을 보면, 같은 평형(78A㎡)의 12층이 2024년 5월에 8억 3,000만 원, 6층은 2024년 7월에 6억 2,000만 원에 거래되었습니다. 특이하게 2021년에는 8억 9,700만 원(2층), 2019년에는 8억 800만 원(10층)에 거래되기도 했습니다. 층수·상황에 따라 시세 차이가 존재합니다. 현재 네이버 매물수준은 8억5천~9억5천까지 보입니다. 현재 경매로 나오는 4층은 비교적 중간층이며, 감정가 8억 3,800만 원은 실거래가 평균에 비슷하며, 매물대의 하단에 위치합니다.
6. 등기부와 권리관계 – 위험 요소는 낮은 편
2021년 5월 설정된 테크메이트코리아대부(주)의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 유미캐피탈 및 개인 근저당들은 모두 후순위입니다. 해당 권리들은 낙찰 시 모두 말소되며, 등기상 인수해야 할 권리는 존재하지 않습니다. 추가 가압류나 임차권 등도 발견되지 않아, 권리 분석 측면에서는 안정적인 물건으로 보입니다.
7. 점유 상황 – 소유자 단독 점유, 명도는 변수
현재 전입세대 확인 결과 소유자인 이** 명의만 등록되어 있으며, 임차인은 없는 상태입니다. 다만 현장조사에서는 폐문 부재 상태로 점유자 실거주 여부가 확인되지 않았고, 안내문 부착 후에도 연락은 없는 상황입니다. 명도과정에서는 적절한 협의는 필요해 보입니다.
8. 입주민 후기 요약 – 장단점 명확한 단지
입주민 후기를 종합하면, 대중교통과 생활편의시설, 관리비, 단지 내 상가 수준 등은 매우 높은 평가를 받고 있습니다. 특히 횟집 등 일부 업장은 ‘지역 최고 수준’이라는 언급까지 있을 정도입니다. 반면 단점으로는 제기동역 3·4번 출구 방향 진입이 다소 불편하다는 점, 경동시장 일대의 혼잡도, 일부 고령층 밀집으로 인한 지역 특유의 분위기 등이 언급되고 있습니다. 최근 청량리 개발과 천지개벽사업의 영향으로 상승 여력도 거론되나, 실제 주거환경은 호불호가 갈릴 수 있으므로 현장 임장 필수입니다.
마무리 – 전략적 입찰이 필요한 신건
8억 초반대 감정가, 무권리 상태, 소형 브랜드 단지라는 조건을 종합하면, 실거주자든 투자자든 모두 고려해볼 만한 매물입니다. 다만 입찰 시 과열 가능성이 있으며, 명도 문제도 변수이므로 1회 입찰여부는 현지 부동산의 급매물등을 보고 판단하는게 좋습니다.
※ 임장 체크리스트가 필요하신 분은 댓글로 ‘이메일을 남겨주시면, 보내드리겠습니다.
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