경매스터디｜신촌·이대 품은 북아현 두산아파트 25평형 경매, 8억9천만 원부터 시작

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 가성비와 입지 모두 잡은, 북아현동 두산아파트 이야기

 

서울 서대문구 이화여대8길 62, 바로 그곳에 자리한 ‘북아현 #두산아파트’. 1999년 3월에 준공되어 어느덧 25년 가까운 시간이 흐른 이 아파트는 #두산건설이 시공한 브랜드 단지로, 총 6개 동, 956세대 규모를 자랑합니다.
 18층 고층 건물로 이뤄진 이곳은 개별난방과 도시가스를 기반으로 안정적인 관리 시스템을 갖추고 있으며, 700대가 넘는 주차공간까지 완비되어 있어 실거주 만족도가 높은 곳입니다.
 특히 이 아파트의 강점은 ‘도보 생활권 완성’에 있습니다. 2호선 #이대역과 #아현역, 경의중앙선 신촌역, 5호선 애오개역까지 모두 걸어서 접근 가능하며, 이화여대·연세대·서강대 등 명문학군과 의료시설, 공원, 대형마트 등도 풍부하게 갖춰져 있습니다.
 다만 입주민 커뮤니티에 따르면 “민원 및 관리사무소와의 갈등”이 다소 언급되는 분위기이긴 하지만, 전반적으로 신혼부부나 미취학 자녀를 둔 가정에 추천되는 안정적인 중소형 단지라는 평가가 우세합니다.
 

 

 

 

 

 

https://blog.naver.com/juris08/223862703930

투자노트 : 1691억이 몰려온 이대 상권, 죽은 게 아니라 옮겨간 거였다 – 이화여대 앞 '디지털 대

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 이번 경매 물건은 12층, 실속형 25평형

 

이번에 경매로 나오는 물건은 104동 1203호, 지상 18층 건물 중 12층에 위치한 남향 세대입니다. 전용면적은 59.96㎡(약 18.13평), 공급면적은 82.4㎡(약 24.92평)로 통상 ‘25평형’으로 분류되는 타입입니다.
 방 3개, 욕실 1개 구조로 실거주 목적의 수요가 높은 전형적인 중형 평면이며, 조망이나 일조권도 우수한 중상층에 자리 잡고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 사건번호 2024타경60885｜강제경매로 진행 중

 

해당 사건은 2024타경60885로 접수되어 서울서부지방법원에서 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 이** 외 1인으로, 총 청구금액은 15억 6,247만 원에 달합니다. 경매개시일은 2024년 9월 13일로, 현재 신건 단계입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 실거래가는 상향세… 최근 9.5억에도 거래 완료

 

2025년 5월 기준으로 국토교통부 실거래가에 따르면 같은 25평형(공급면적 82㎡)이 최소 8억 4,500만 원(4층)에서 최고 9억 5,000만 원(11층)에 거래되었습니다. 특히 같은 달에만 총 5건이 거래되며 시세 흐름은 활발하고 안정적입니다.
 가장 최근 거래일인 5월 10일에는 4층이 8억 4,500만 원, 같은 날 2층은 8억 9,000만 원, 11층은 9억 5,000만 원에 매매가 이뤄졌습니다. 전세 시세는 4억 초중반에서 6억 중반으로 다양하게 형성되어 있어 갭투자 여력도 남아 있는 편입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5. 등기 내역 분석 – 말소기준권리와 소멸 가능성 체크

 

등기부상 말소기준권리는 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당(6,360만 원)으로, 2016년 8월 24일 설정되어 있습니다. 이후 이** 외 1인의 가압류가 2020년 9월에, 강제경매 개시가 2024년 9월에 등재되었습니다.
 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 전부 소멸 예정입니다. 법적 리스크는 없으며, 권리구조는 깔끔한 편입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 점유자는 소유자 단독 거주, 명도 부담 無

 

현황조사 결과에 따르면, 현재 이 집은 소유자 조**이 직접 점유하고 있는 것으로 확인됐습니다. 임차인은 없으며, 전입세대열람에도 등재되지 않았습니다.
 따라서 낙찰 이후 복잡한 명도 과정 없이 즉시 점유 이전이 가능한 상태입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 인수 보증금 없음, 안전한 입찰 환경

 임차인이 없고, 배당요구도 없어 낙찰자 입장에서 인수해야 할 보증금이나 법적 책임은 없습니다. 권리분석 결과상 매우 안정적인 조건입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 매각일과 전략 – 가격경쟁 치열할 가능성 주의

 

이 물건의 1차 매각기일은 2025년 5월 27일(화) 오전 10시, 장소는 #서울서부지방법원 1계이며 전화번호는 02-3271-1321입니다.
 최저입찰가는 8억 9천만 원으로 설정되어 있으며, 입찰보증금은 8,900만 원(10%)입니다.
 정리하면, 이 물건은 실거주 및 투자 모두에 적합한 구조를 갖춘 안정형 아파트입니다.

입찰가 산정 시 체크사항은 다음과 같습니다.
* 관리사무소와의 민원 갈등 등 과거 이슈 존재 여부 

* 미납 관리비 확인 필요
* 인근 급매물 및 동일라인 거래 히스토리 추가 점검

* 최근 11층이 9.5억에 거래된 점을 고려하면

입찰가 상한선은 약 9.2억 전후로 예측해볼 수 있습니다. > 그래도 우리는 한번 유찰후 고려해보시죠~

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https://blog.naver.com/juris08/223860038120

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