경매스터디: 개봉역 도보 5분 현대홈타운2단지 31평형 아파트 경매, 실거래가 8억짜리가 경매로? 지금이 기회일까?

 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. 교통, 생활, 교육까지 삼박자 갖춘 대단지 ‘현대홈타운2단지’ 

 
서울 구로구 개봉동 480, 개봉로20길 158에 위치한 #현대홈타운2단지는 2001년 8월에 입주를 시작한 중대형급 아파트 단지로, 현대건설이 시공한 964세대의 대단지입니다. 11개 동으로 구성되어 있고, 최고 28층의 고층 아파트가 조망권과 일조권을 동시에 만족시켜줍니다. 단지 내 주차 공간도 1,052대로 세대당 1.09대를 확보하고 있으며, 도시가스를 이용한 개별난방 시스템을 갖추고 있어 실거주자들이 선호하는 조건을 충분히 갖추고 있습니다.

 이 단지는 무엇보다도 교통 편의성이 뛰어납니다. 도보로 약 5분 거리에 수도권 1호선 #개봉역이 위치해 있고, 10분 정도만 걸으면 구일역까지도 이동이 가능합니다. 지하철뿐 아니라 광명시민공원, 애경백화점, 코스트코 같은 쇼핑시설이 가까워 생활 인프라 또한 부족함이 없습니다. 자녀 교육 환경도 우수한데, 개봉초등학교와 개웅중학교, 구일중학교, 금옥여자고등학교 등 주요 학군이 모두 도보권에 위치해 있어 학부모들에게도 높은 점수를 받고 있습니다.

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. 실제 거주자들이 말하는 이 아파트의 장점은?

 입주민들의 후기를 살펴보면 이 아파트가 얼마나 실거주 만족도가 높은 단지인지 실감할 수 있습니다. 20년 넘게 거주 중이라는 한 입주민은 소음 문제가 거의 없었다며, 비행기 소음도 전혀 신경 쓰이지 않았다고 말합니다. 자신이 예민한 성격임에도 불구하고 이 집에서 큰 불편 없이 지낼 수 있었다는 점은 단지의 안정성과 생활환경이 그만큼 우수하다는 반증으로 보입니다.
 또 다른 주민은 이사를 오게 된 계기로 단지 주변의 자연환경을 꼽았습니다. 특히 목감천 뷰와 가까운 산책로는 아이와 함께 걷기에도 안성맞춤이라고 합니다. 최근 들어 코스트코와 아이파크몰이 들어서면서 쇼핑 편의성도 크게 개선되었고, 이런 생활 인프라 확장은 실거주 만족도를 더 끌어올리는 요소로 작용하고 있습니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 3. 이번 경매에 나온 매물, 정확히 어떤 집인가요?

 
 이번에 경매에 부쳐진 세대는 현대홈타운2단지 210동 12층의 1202호입니다. 공급면적은 104.44㎡, 전용면적은 84.91㎡로, 흔히 말하는 ‘31평형’입니다. 이 타입은 전체 단지 964세대 중 424세대에 해당하는 비중 높은 평형으로, 실수요자들 사이에서 가장 선호도가 높은 구조입니다. 28층 건물 중 중간층인 12층에 위치해 있어, 조망과 소음 간의 균형이 잘 잡힌 위치라는 점도 매력 요소 중 하나입니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. 경매가 진행되는 배경과 사건의 흐름은?

 
 2024타경5223이라는 사건번호로 진행 중인 이 건은 2024년 10월 17일 #임의경매로 개시되었습니다. 경매를 신청한 채권자는 ㈜에이씨알텍으로, 이들은 과거에 이 세대에 전세권을 설정해두고 있었습니다. 보증금은 4억 1800만 원이었으며, 임차기간이 종료된 이후에도 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 감정가는 정확히 8억 원으로 책정되었고, 채권자가 청구한 금액은 이의 절반을 약간 넘는 수준입니다.
 청구금액이 감정가의 절반 이상이라는 점에서 보증금 회수 목적이 명확하며, 후속 권리자가 없기 때문에 낙찰 후 권리 관계 정리도 수월할 것으로 보입니다. 무엇보다 임의경매이기 때문에 경매가 취하될 가능성은 낮아 보입니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. 현재 시세와 실거래 흐름은 어떻게 되어 있나요?

 
 국토교통부의 실거래가 공개 자료에 따르면, 해당 평형은 2025년 5월 13일에 19층 세대가 8억 100만 원에 거래되었습니다. 같은 해 4월에는 1층 세대가 6억 9000만 원, 5층이 7억 4000만 원에 거래된 이력이 있으며, 19층의 경우 7억 5000만 원으로 거래된 기록도 있습니다. 이를 볼 때 층수에 따른 시세 편차는 있으나, 평균적으로 7억 3000만 원에서 8억 초반대 사이에서 매매가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

 전세의 경우, 최근 실거래 기준으로는 5억 원 수준에서 거래되고 있으며, 현재 매물은 없는 상태입니다. 이를 종합해보면, 이번 경매의 감정가 8억 원은 시장 시세와 거의 유사한 수준이며, 낙찰가는 7억 중후반대에서 형성될 가능성이 높아 보입니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. 권리관계는 깔끔한가요? 낙찰 후 걱정 없어도 될까요?

 
 등기부를 확인해 보면 말소기준권리는 2020년 3월 11일에 설정된 전세권입니다. 이보다 이후에 설정된 전북은행의 근저당권(채권액 3억 5075만 원)과 김정의 명의로 된 소유권이전청구권 가등기는 모두 후순위이므로, 낙찰과 동시에 자동으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 ‘깨끗한’ 권리 구조로, 법적 분쟁 우려는 매우 낮다고 판단됩니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. 현재 누가 거주 중인지, 명도는 원활할까?

 
 이 집의 점유자는 전세권자인 ㈜에이씨알텍으로 확인되며, 임차인이면서 동시에 경매 신청인이기도 합니다. 이처럼 스스로 경매를 진행하는 경우, 낙찰 이후 보증금 배당을 받는 즉시 자진해서 퇴거하는 경우가 많습니다. 점유와 관련한 대항력이나 배당 요구는 없고, 전입이나 확정일자에 관한 정보도 없는 상태지만, 낙찰자 입장에서는 경매신청채권자라 이사협의는 큰 마찰이 없을 것으로 보입니다. 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 8. 이 물건, 입찰해도 괜찮을까요?

 
 이번 경매 매물은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 전혀 없고, 권리 관계도 명확합니다. 점유자도 전세권자로서 배당 후 퇴거가 예상되기 때문에 명도에 대한 부담이 거의 없습니다. 관리비 체납은 약 24만 원(2개월) 정도로 소액이며, 이는 낙찰자가 별도로 정산하면 됩니다. 이렇게 리스크가 없는 물건은 입찰 경쟁이 치열할 가능성이 높지만, 그만큼 안정적인 투자처로 평가받을 수 있습니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 9. 마무리하며, 입찰 전 꼭 챙겨야 할 정보들 

 
이 아파트의 경매는 2025년 7월 3일 목요일 오전 10시에 서울남부지방법원 10계에서 진행됩니다. 입찰에 참여하기 위해서는 감정가의 10%인 8,000만 원을 보증금으로 준비해야 하며, 법원 주소는 서울 구로구에 위치하고 있습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 급매 매물의 존재 여부를 확인하고, 관리비 체납 여부 및 주변 시세와의 비교분석을 꼼꼼히 해두는 것이 좋습니다. 특히 실거주를 계획 중이라면 명도 일정에 대해 법률적 자문을 받아두는 것도 추천드립니다.
 
 
 
 

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