경매스터디 : [석촌역 도보 5분] 잠실한솔솔파크 아파트 경매…리모델링 추진 중인 13층 물건, 실거래가 13억부터!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1) 잠실한솔솔파크 – 리모델링의 기로에 선 도심 속 숨은 단지**

서울 송파구 백제고분로 348. 이곳에 조용히 자리한 #잠실한솔솔파크 아파트는 2000년에 입주를 시작한 393세대 규모의 아파트입니다. 총 7개 동으로 구성되며, 최고 19층, 최저 16층의 중고층 단지입니다. 용적률 336%, 건폐율 26%로 지어진 구조는 의외로 여유가 있고, 동간 간격도 넉넉해 답답함 없는 단지 분위기가 인상적입니다.

 최근 이 아파트는 #리모델링 을 준비 중인 단지 로서, 조합 설립 동의서를 받고 있는 단계입니다. 아직 시공사나 구체적인 일정이 확정되진 않았지만, 래미안, 포스코, 현대건설 등 1군 건설사의 현수막이 곳곳에 걸려 있어 향후 리모델링 기대감을 높이고 있습니다.

 단지 후문에서 바라보면 바로 앞에 #석촌초등학교가 눈에 띄고, 정문 쪽으로는 #롯데타워의 위용이 시야를 압도합니다. 아파트를 한 바퀴 도는 동안 빌라촌 사이에 자리한 단지라는 느낌도 들었지만, 지하주차장, 단지 내 조경, 놀이터, 미니 텃밭등 기본적인 생활 인프라는 충실하게 갖춰져 있었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2) 경매 대상은 106동 1303호 – 고층의 가치를 누릴 수 있는 매물

경매에 나온 세대는 106동 1303호, 지상 16층 중 13층에 위치한 고층 세대입니다. 거실 방향은 서향으로, 따사로운 햇살이 오후까지 이어지는 구조입니다.
 공급면적은 77.33㎡(23.39평), 전용면적은 59.86㎡(18.1평)으로, 방 3개, 욕실 1개의 구성입니다. 실사용 면적이 알차고, 인테리어나 구조 변경을 통해 다양한 연출이 가능한 평형이기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3) 경매 사건 정보 – 하나은행이 신청한 임의경매 

해당 경매는 2023타경3685로 등록된 사건입니다. #임의경매로 분류되며, #하나은행이 유동화 전문회사를 통해 청구한 사건입니다. 청구금액은 약 5억 7,570만 원, 경매 개시일은 2023년 12월 15일입니다. 현재는 첫 매각이 예정되어 있으며, 본격적인 입찰이 임박한 시점입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4) 최근 시세 흐름 

– 실거래가 13억대, 전세가는 5~6억선

 

23평형(59.86㎡)의 최근 #국토교통부 실거래가는 다음과 같습니다: 

- 2025년 3월: **13억 400만 원 (1건)
 - 2025년 2월: **12억 8,500만 원 (2건)

 

 네이버 매물 기준, 매매가는 13억~13.9억 원, 전세가는 5.5억~6.5억 원대로 형성되어 있습니다. 전세 물건은 드물지만, 거주 수요는 꾸준한 편입니다.
 참고로 같은 단지 33평형(전용 84㎡)은 최근 14.9억 매매, 7.7억 전세 거래가 있었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5) 등기부 분석 – 후순위 권리 깔끔하게 정리

 이 물건의 #말소기준권리는 국민은행의 근저당권(2018.05.03)입니다. 이후 등재된 하나은행의 근저당 3건, 가압류 4건, 기타 임의경매 1건은 모두 후순위이며, 낙찰 시 소멸됩니다.
 총 채권합계액은 약 30억 원 수준이나, 모두 소멸 대상이므로 낙찰자 입장에서는 권리 부담이 없는 ‘클린’한 물건입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6) 점유 상태 – 소유자 전입, 외부인 점유는 없음

전입세대 열람 결과, 해당 세대에는 소유자인 김**환의 세대만 등재되어 있습니다. 현장조사 당시 폐문상태였으며, 외부 임차인의 점유 흔적은 확인되지 않았습니다. 따라서 명도와 관련된 리스크는 적은 편으로 보이며, 인도명령 등의 절차는 무난하게 진행될 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7) 권리 분석 결과 – 인수해야 할 금전적 부담 없음

조사된 임차인이 없고, 소유자 본인만 거주 중이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 투자자 및 실입주자 모두에게 매우 유리한 조건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8) 마무리하며 – 리모델링과 입지, 두 마리 토끼를 노릴 수 있는 단지

이번 물건의 매각기일은 2025년 4월 7일(월) 오전 10시, 입찰은 #서울동부지방법원 6계(02-2204-2439)에서 진행됩니다.
 입찰보증금은 1억 1,560만 원, 감정가의 10%입니다.
 

정리하자면,
- 리모델링 추진 단지로 미래 가치 상승 가능성 있음
- 석촌역(8호선/9호선 급행) 도보 5분, 교통 인프라 매우 우수 

- 권리관계 깨끗하고, 인수 보증금 없음
- 실거래가 대비 감정가 동일(13.04억 vs 11.56억), 1차 낙찰가가 높을 수 있음

 

추천 전략 :
 투자자라면 1차 낙찰보다 2차 유찰을 노리는 전략이 안전하며, 실입주 목적이라면 층수와 향이 좋은 지금 세대를 고려해 1차 진입도 충분히 매력적입니다. 특히 리모델링 조합이 꾸려지게 되면 프리미엄은 시간이 해결해줄 가능성이 큽니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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