경매스터디: 올림픽선수기자촌 50평형 경매, 실거래가 31.6억 vs 경매가 27.9억! 신통기획, 복층세대

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 서울 송파구 방이동의 초대형 단지 '올림픽선수기자촌아파트'가 다시 주목받고 있습니다. 1988년 서울올림픽 당시 선수와 기자들의 숙소로 지어진 이 아파트는 현재 ‘신속통합기획(신통기획)’ 전환을 통해 약 8,500가구 대단지로 탈바꿈을 추진 중입니다. 이번 경매는 그 중심에 있는 50평형 복층형 세대로, 감정가 27.9억부터 시작합니다. 실거래가와 비교할 때 약 3억 원 가까운 차이가 있어, 투자자들 사이에서 큰 관심을 끌고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

1. 방이동 대장주, 올림픽선수기자촌은 어떤 곳인가요?

 해당 단지는 서울 송파구 양재대로 1218(방이동 89)에 위치하며, 122개동 총 5,540세대로 구성된 대단지입니다. 준공은 1988년이며, 지역난방 방식으로 안정적인 에너지 공급이 가능합니다. 가장 큰 장점은 쾌적한 녹지환경과 공원 접근성입니다. 단지 내 방이천과 감이천이 흐르고, 바로 맞은편에 올림픽공원이 위치해 있습니다. 지하철 5호선과 9호선 ‘올림픽공원역’, ‘둔촌오륜역’도 도보 5~7분 거리에 있어 교통도 뛰어납니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 신통기획 전환으로 재건축 청신호가 켜졌나요?

 올림픽선수기자촌은 2023년 주민제안을 시작으로 재건축에 본격 시동을 걸었고, 2024년 말 신속통합기획(신통기획) 자문 방식으로 전환되었습니다. 기존에는 용적률 250%로 7,958가구 재건축을 계획했으나, 현재는 용적률 260%를 적용해 약 8,500가구로 규모를 확대하는 방안을 추진 중입니다. 서울시와의 협의 과정에서 임대주택 약 300가구를 포함하는 방향으로 전환되었으며, 최고 45층 고층화가 예정되어 있어 향후 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 기대됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 이번 경매물건, 특별한 점이 있을까요?

 324동 1층 107호는 #복층형 구조로, 일반적인 단층 아파트와는 달리 1, 2층을 활용할 수 있는 세대입니다. 공급면적은 165㎡(약 50평형), 전용면적은 128㎡입니다. 감정가는 27억 9천만 원이며, 이는 최근 동일 평형 실거래가(31억 6천만 원) 대비 약 3억 원 낮은 수준입니다. 제시외 건물이 포함된 특수 구조로, 실면적 활용도가 높아 거주 만족도도 기대되는 세대입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 어떤 이유로 경매에 나왔을까요?

 해당 물건은 하나은행이 채권자로 설정한 임의경매입니다. 채권액은 약 6억 2천만 원으로 감정가 대비 약 22% 수준이며, 다수의 근저당권이 설정되어 있으나 모두 말소기준권리 이후 등기입니다. 소유자 정** 외 1인의 명의로 되어 있으며, 최근 몇 년간 추가적인 압류 및 가압류가 등록된 것으로 보아 유동성 악화에 따른 경매 개시로 추정됩니다. 취하 가능성은 낮고, 실제 입찰로 이어질 가능성이 높습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 현재 시세는 어떻게 움직이고 있나요?

 
 국토부 실거래가에 따르면 2025년 4월 기준으로 동일 평형이 31억 6천만 원(1층)에 거래되었습니다. 그 전에도 30억 3천만 원, 27억 9,500만 원 등 지속적인 상승 흐름을 보여왔습니다. 전세는 현재 시세가 10억 5천만 원이며, 네이버 매물은 거의 없는 상황입니다. 최근 ‘토지거래허가구역’ 영향으로 인해, 경매입찰의 메리트가 있는 상황입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 권리관계는 깔끔한 편인가요?

 

 등기부상 등기원인은 과거 여러 명의 지분 분할과 매매로 구성되어 있으나, 현재는 정** 외 1인이 명의자입니다. 근저당과 가압류, 압류 등 다수의 권리가 있지만 모두 말소기준권리 이후 등기이며, 낙찰 시 인수할 권리는 없습니다. 또한 임차인 없이 소유자가 직접 거주하던 것으로 보이며, 현재는 폐문 상태로 점유 이전에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 복층 구조, 실거주자에게 유리할까요?

 

 107호는 일반적인 1층이 아니라 복층 구조의 특이한 형태로, 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 알루미늄 샷시 및 유리조 슬라브 형태로 증축된 것으로 보이며, 감정가에 포함되어 매각되므로 별도의 분쟁 가능성은 낮습니다. 실사용 면적이 넓고, 1층의 정원 접근성과 복층 공간을 동시에 누릴 수 있어 실거주자들에게는 오히려 매력적인 옵션일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 입찰 경쟁은 치열할까요?

 

 올림픽선수기자촌의 동일 평형 평균 실거래가 대비 약 3억 원 낮은 시작가는 분명 메리트가 있습니다. 게다가 신통기획 전환으로 재건축 가시성이 확보되고 있으며, 대지지분도 넉넉해 향후 부담금 리스크도 상대적으로 적을 가능성이 높습니다. 최근 경매 낙찰률이 평균 94~97% 수준임을 감안하면, 입찰 경쟁은 상당할 전망입니다. (최근 대출규제로 인해 현금 보유력이 있는 이들간의 경쟁)
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 입찰 전에 무엇을 확인해야 할까요?

 

* 매각기일: 2025년 7월 14일 (월) 오전 10시 

* 법원: 서울동부지방법원 4계 ☎ 02-2204-2408 

* 입찰보증금: 2억 7,900만 원 (감정가의 10%) 

 

입찰 전 반드시 확인해야 할 것은 관리비 체납 여부, 복층 제시외 구조물의 실사용 가능성, 그리고 내부 상태입니다. 또한 인근 매물 시세 및 현장 급매 동향을 확인해 최종 입찰가를 전략적으로 산정해야 합니다.

 여러분이라면, 이 복층형 50평형 경매물건에 얼마를 써내시겠습니까?
 

 

 

 

 

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