2025 서울 아파트 재건축 절차 총정리｜용적률·조합원 분양·안전진단까지 한눈에

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 재개발 vs 재건축, 이름은 비슷하지만 길은 다릅니다 

 

한 동네를 완전히 새로 짓는다고 해서 전부 다 같은 건 아닙니다.
 도로·상하수도·공원 등 #도시 기반시설까지 손보는 건 ‘재개발’, 기반은 괜찮고 아파트 건물만 낡았다면 ‘재건축’이라 부릅니다.
 예를 들어, 오래된 빌라촌을 밀고 아파트를 짓는다면 ‘재개발’, 1990년에 지어진 15층짜리 아파트를 헐고 다시 아파트를 짓는다면 ‘재건축’이에요.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 재건축의 핵심은 ‘용적률’… 숫자로 승부를 봅니다 

 

재건축이 잘 되느냐 마느냐는 #용적률이 얼마냐에 달려 있습니다.
 용적률이 높으면 더 많은 세대를 지을 수 있고, 그만큼 #일반분양 수익도 늘어납니다.

 - 예시로, 서울 3종 일반주거지역의 법적 최대 용적률은 300%입니다.
 - 현재 아파트가 기존 용적률 260%로 지어져 있다면, 여유는 40%뿐입니다.
 - 이 남은 여유로 추가 세대를 얼마나 더 짓고, 일반분양 수익을 얼마나 만들 수 있을지가 핵심입니다.

용적률 계산법은 이렇습니다:
 100㎡(약 30.25평) 땅에 건물 총면적이 200㎡(약 60.5평)면 용적률은 200%입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3.  용적률을 더 확보하는 세 가지 방법 

 

재건축 사업성, 그냥 손 놓고 기다리기엔 아깝습니다.
 서울에서는 다양한 전략으로 용적률을 더 받는 방식이 존재합니다.

 ① 종상향
 - 현재 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률이 최대 500%까지 올라갑니다.
 - #잠실주공5단지처럼 일부 단지는 도시계획 변경을 통해 이 혜택을 누리고 있습니다.
 - 단, 학군·역세권·접근성 등 복합 조건이 필요합니다.

 ② 신속통합기획(#신통기획)
 - 서울시가 추진하는 도시계획 지원 정책으로, #공공 기여를 조건으로 용적률을 상향 받을 수 있습니다.
 - 2023년 기준으로 40개 단지가 참여 중이며, 대표적인 곳으로는 #장위12구역, #대치쌍용2차 등이 있습니다.

 ③ #노후계획도시 특별법 적용
 - 1990년 이전 조성된 1기 신도시 또는 비슷한 조건의 택지개발지구에 적용됩니다.
 - 분당·일산 외에도 서울 목동, 상계동 일부 지역이 검토 대상입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 안전진단, 이름과는 다르게 '불합격'이 합격입니다 

 

재건축을 시작하려면 안전하지 않다는 공식 판정이 필요합니다.
 이걸 '정밀 안전진단'이라고 부르며, A부터 E등급까지 나뉩니다.

- A등급: 매우 안전함 (재건축 불가)
- B, C등급 : 안전하나 리모델링 가능
- B: 수직 증축 가능
- C: 수평 증축만 허용
- D등급 : 조건부 재건축 (지자체 판단 필요)

- E등급: 즉시 재건축 가능

 

 2024년 기준, 구조 안전성 평가 비중은 50%, 나머지는 주거환경·설비노후도·경제성 등 종합 점수로 결정됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5. 조합 설립, 절차보다 중요한 건 '이웃의 마음'

 안전진단을 통과하면 다음 단계는 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 입니다.
 여기서 중요한 건 ‘동별 동의율’.

- 추진위 설립 : 토지 등 소유자 10% 이상 동의

- 조합 설립 : 인원 기준 33.3%, 면적 기준 50% 이상 - 단, 동마다 1명 이상 동의가 있어야 통과됩니다.
 특정 한 동에서만 반대가 많으면 전체 조합이 무산될 수도 있어요.

 재개발과 달리, 재건축은 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없습니다. 그래서 #매도청구 소송 등으로 조합이 해당 주택을 강제로 취득하는 절차도 생기죠.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 시공사 선정부터 사업시행인가, 설계도 그리고 도장 찍기 

 

조합이 꾸려졌다면 이제는 건설사를 선택해야 합니다.
 이 건설사가 이후 전체 사업 계획을 주도하죠.

- 대표적인 시공사로는 현대건설, 삼성물산, 대우건설, DL이앤씨 등이 있으며 

- 이때 제출하는 설계도는 ‘기본 설계’에 해당하며, 추후 변경될 가능성도 큽니다.
- #사업시행인가 단계에서 전체 세대 수, 평형별 배분, 부대시설 계획 등을 확정합니다.
 

 

 

 

 

 

7. 조합원 분양, 먼저 고르는 순서는 권리가액으로 

 

새 아파트가 들어서기 전, 조합원은 먼저 분양을 신청할 수 있습니다.
 이때 좋은 방향·고층·중형 이상 면적에 경쟁이 붙기도 하죠.
 여기서 등장하는 개념이 ‘#권리가액’.

 - 기존 주택의 감정가, 대지 지분, 건물 상태 등을 모두 합산한 경제적 권리의 총액입니다.
 - 권리가액이 높은 순서대로 인기 평형을 고를 수 있는 우선권을 가집니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 일반분양 수익, 조합 부담을 덜어주는 열쇠 

 

조합원들이 중대형 평형을 많이 고르면,
 일반분양 가능한 세대가 줄어들고, 결과적으로 분양 수익도 감소합니다.
 이는 곧 조합원 분담금 인상으로 이어지게 되죠.
 - 예를 들어, 1,000세대 규모 단지에서 조합원들이 중형 평형을 선호해 일반분양 가능 세대가 300세대에서 150세대로 줄면, 추가 공사비 부담은 조합원들이 떠안게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 단지 내 상가, 함께 갈 수 있을까?

 아파트 단지 내 상가가 있을 경우,
 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등도 종종 생깁니다.
- 원칙적으로는 ‘상가는 상가로’ 보상하는 게 맞지만, 

- 상가 조합원이 아파트를 요구할 경우 복잡한 협상과 조율이 필요합니다.

 서울 용산구의 한 재건축 단지에서는 상가 조합이 ‘장례식장 유치’를 조건으로 아파트를 받는 이색 사례도 있었습니다. 각자의 입장 차이가 큰 만큼, 유연한 조율이 핵심입니다.

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10. 핵심정리: 재건축, 시간은 걸리지만 흐름은 분명합니다 

 

1. 노후 아파트만 해당되는 게 재건축입니다.
2. 용적률 확보 전략이 사업 수익성의 핵입니다.
3. 안전진단에서 낮은 점수일수록 사업에 유리합니다.
4. 조합 설립에는 이웃들의 동의와 협력이 중요합니다.
5. 권리가액, 분양 수익 구조, 조합원 면적 선택 등 모든 게 연결된 퍼즐입니다.

 

 지금 살고 있는 아파트가 지어진 지 30년이 넘었다면, 지금이 바로 ‘그림을 먼저 그려볼 시점’일 수 있습니다.
 미루면 기회도 멀어지기 마련이니까요.

 

 

 

 

 

 

 

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