경매스터디: 영등포시장역 1분 거리, 포레나영등포센트럴 35평형 경매… 실거래 하단 13.6억부터 응찰 가능

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 도심 속에서 ‘모든 것’을 갖춘 아파트, 포레나영등포센트럴 

 

서울 영등포동7가에 자리한 #포레나영등포센트럴은 #한화건설이 2020년 10월에 지은 신축 브랜드 아파트입니다. 총 2개 동, 185세대로 구성된 이 단지는 28층 이상 고층으로 구성돼 채광과 조망이 우수하고, 대부분 중대형 평형 위주로 구성된 점이 특징입니다.
 입지 면에서는 그야말로 최상위권입니다. 지하철 5호선 #영등포시장역이 바로 앞에 있고, 1호선 영등포역, 2·5호선 영등포구청역도 모두 도보권에 있어 사실상 ‘트리플 역세권’으로 불려도 손색이 없습니다. 여기에 백화점, 시장, 병원, 학교, 관공서까지 인접해 있어 실생활의 편리함이 극대화되는 곳이기도 합니다.
 직접 거주했던 이들의 이야기를 보면 그 가치는 더 실감납니다. “엘리베이터만 타면 2층에 병원, 1층에 약국과 분식집까지 있어 밖으로 나갈 필요가 없다”는 실감나는 후기가 있고, “눈비 오는 날 아이 아파도 어디 안 가고 해결된다”는 말도 있습니다. 위치만 보면 ‘도심 한복판’이지만, 실내에서는 외부 소음이 거의 들리지 않아 조용하게 살 수 있다는 평가도 많습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 이번 경매물건은 12층, 실속 있는 중층 평형

 

 이번에 경매로 나온 포레나영등포센트럴의 1204호는 101동 12층에 위치해 있습니다. 공급면적은 약 116㎡, 전용면적은 84.8㎡로 35평형에 해당합니다. 중층에 위치해 있어 고층의 조망과 저층의 실용성을 고루 갖춘 세대입니다.
 세대 내부 구조는 4베이 판상형으로 짐작되며, 채광이나 통풍 측면에서도 우수할 것으로 보입니다. 실사용 면적이 넉넉해 가족 단위 실거주자들에게 특히 매력적인 구성이 될 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 사건 개요: 씨티은행이 신청한 임의경매, 첫 입찰

 

 해당 사건은 2024타경5933으로, 채무자인 로봇에프앤비의 채무불이행으로 인해 한국씨티은행이 신청한 #임의경매입니다. 경매 개시일은 2024년 12월 16일이며, 현재까지는 최초 매각기일인 2025년 5월 28일 한 차례만 지정되어 있는 신건입니다.
 감정가는 13억 6천만 원이며, 입찰 보증금은 10%인 1억 3,600만 원입니다. 낙찰만 된다면 거래비용이나 권리 인수 없이 비교적 깔끔한 조건으로 인수할 수 있다는 점에서, 실거주자에게도 좋은 기회가 될 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 실거래 흐름: 최근 중층도 14.3억 거래… 감정가보다 높은 가격대 

 

국토교통부 실거래가 자료를 보면, 공급 116㎡(전용 84.8㎡) 동일 평형은 2025년 3월 기준 17층이 14억 3,000만 원, 16층이 14억 원에 거래됐습니다. 같은 해 2월에도 고층인 27층이 14억 2,000만 원에 실거래되었고, 저층 세대도 13억 5천만 원을 넘는 수준에서 거래됐습니다.
 주목할 점은 이번 경매 감정가인 13억 6천만 원이 최근 거래된 20층 세대(2024년 9월, 13억 9,500만 원)보다도 낮다는 점입니다. 즉, 실거래 기준으로는 현재 시세보다 저렴하게 시작하는 셈이죠.
 전세 시장에서는 최근 9억 3천만 원에 거래된 사례가 있으나, 현재 매물은 없는 상태입니다. 안정적인 전세가 덕분에 투자 접근도 부담이 덜하고, 전세 수요 역시 꾸준한 단지입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기사항 분석: 근저당 많지만 모두 말소 가능

 

 등기부를 보면, 2021년 1월 13일 국민은행이 설정한 근저당이 #말소기준권리로 등재돼 있습니다. 이후 씨티은행의 추가 근저당과 개인채권자 명의의 근저당까지 있어 총 14억 9천만 원 상당의 채권이 설정돼 있습니다.
 하지만 해당 채권들은 모두 후순위로, 경매 절차가 완료되면 법적으로 말소됩니다. 단, 하나 주의할 점은 ‘대지권에 설정된 별도 지상권’인데, 이 부분은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으니 입찰 전 꼭 확인해야 할 요소입니다. <이 사건의 토지별도등기는 특별한 사항은 아닙니다> 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 점유자 정보: 현재는 소유자 거주, 명도도 수월할 가능성 

 

현장에 직접 갔을 때는 문이 닫혀 있어 확인이 어려웠지만, 전입세대 열람과 주민등록등본 상에는 소유자 이** 씨 가족이 등재되어 있었습니다. 임차인이 없고 점유자도 소유자 본인이므로, 경매 이후 인도명령을 통해 명도하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 인수할 권리 없음, 낙찰자 부담 거의 없는 깨끗한 물건 

 

임차인이 없어 보증금이나 월세를 인수해야 할 상황은 발생하지 않으며, 등기상 권리도 대부분 말소 예정입니다. 단지 구분지상권 설정은 특이사항으로 남아 있으니, 이 부분은 공부해볼 필요 있겠죠. 
 사실상 낙찰자가 추가로 부담할 권리가 거의 없는 ‘안심 물건’에 가깝습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 마무리하며: 지금 이 물건, 입찰할 만할까?

 
 포레나영등포센트럴은 신축, 브랜드, 역세권이라는 세 가지 조건을 고루 갖춘 드문 단지입니다. 게다가 최근 실거래가보다 낮은 감정가로 첫 입찰이 진행된다는 점에서 실수요자든 투자자든 모두 주목할 만한 경매입니다.
 입찰은 2025년 5월 28일 수요일 오전 10시, #서울남부지방법원 2계에서 진행되며, 입찰 보증금은 1억 3,600만 원입니다.
 입찰 전엔 현장 방문을 통해 실제 점유 상태나 내부 관리 상태, 급매물 유무 등을 꼭 체크하시기 바랍니다. 특히 미납 관리비는 현재 없는 상태라 다행이지만, 별도 인수할 가능성이 있는 지상권 여부는 공부할 부분입니다. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

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