주택도시보증공사 [HUG]는 지나치게 높은 아파트 분양가를 잡기 위해 분양가 심사기준을 바꿨습니다. 현재까지는 고분양가 관리지역에서 아파트를 신규 분양할 경우, 주변 분양가의 110%를 넘지 못하게 했으나, 앞으로는 평균 분양가의 100%이내에서 분양가를 정해야 합니다. 분양가를 현재보다 더 낮게 책정하게 되면, 반사적으로 시세차익을 노리는 "로또청약"이 다시 기승을 부릴 가능성이 커집니다.
HUG의 고분양가 사업장 기준이 적용되는 지역은?
서울 25개구와 세종, 경기 광주, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 부산 해운대 등입니다. HUG는 신규분양 단지 주변지역에서 입지, 단지규모, 브랜드 등이 유사한 곳의 시세 등을 참고해서 분양가를 책정하고 있습니다.
비교사업장 선정은?
새로 분양하는 단지의 분양가를 책정할 경우, 최근 1년 이내 분양한 주변 아파트를 우선 비교대상으로 하되, 적합한 비교대상이 없는 경우는 1년이 넘은 곳 중에서 비교사업장을 찾게 됩니다. 이것도 없을 경우, 해당 지역에서 준공한 지 10년이 지나지 않은 비슷한 아파트를 비교대상으로 정합니다.
부동산정보서비스 직방에 의하면, 서울 민영아파트 분양가 중 분양가가 9억원을 넘은 단지는 18년 29.2%에서 19년 5월 기준 48.8%로 급증했습니다. 이에 HUG는 고분양가 관리지역 심사기준을 변경하게 이르렀습니다. 2016년 8월 서울 강남 재건축아파트를 겨냥해 "고분양가 사업장 심사기준"을 처음으로 마련하고나서 3년여만 입니다.
HUG의 분양가 심사기준이 변경되면서, 앞으로 분양을 받으면 시세차익을 노릴수 있는 "로또청약"이 늘어날 전망입니다. 이는 건설사 입장에서는 예상보다 분양수입이 줄어들게 됩니다. 그로인해 주택공급을 줄일 가능성이 생기기도 합니다.
서울 여의도는 금융 중심지이면서, 초기 입주 아파트들이 재건축 연한을 훌쩍 넘어 50년이 되어가고 있습니다. 여의도에서 가장 최근에 지어진 아파트도 11년차가 될 정도로 여의도 아파트들의 노후도는 심각한 상황입니다. 최근 옛 MBC부지에 들어설 예정인 새 아파트 - 브라이튼 여의도 분양에 대한 기대감이 컸습니다.
HUG의 고분양가 개선대책이 발표되면서, 시행사 입장에서는 사업수익성이 낮아질것으로 예상되자, 여의도 일대에서 19년 7월에 분양 예정이었던 브라이튼 여의도 분양을 미뤘습니다. 브라이튼 여의도의 시행사인 신영은 주상복합아파트 분양 일정은 연기하고, 7월에 오피스텔 부분만 먼저 분양하기로 결정했습니다.
브라이튼 여의도의 시행사 신영은 브라이튼이 여의도에서 14년만에 분양하는 고급아파트임을 강조하며 평당 평균 4000만원 이상의 분양가를 고려하고 있었으나, HUG는 시세를 고려해서 3000만원대를 요구하고 있는 상황입니다. HUG의 기준을 적용할 경우, 브라이튼 여의도의 분양가는 최대 평당 3400만원대 중반을 넘지 못할 것입니다.
건설업계의 입장
건설사들은 지난 14년간 새 아파트 분양이 없었던 여의도는 비교 대상이 마땅하게 없다고 할수있는데, HUG는 개정한 심사기준을 무조건적으로 "원칙적" 적용한다면, 브라이튼 여의도는 선분양이 쉽지 않을 것이라 전망합니다. 신영에서는 가급적 연내 아파트 분양을 희망하고 있지만 공사기간이 긴 만큼 후분양을 포함한 모든 가능성을 검토한다는 입장입니다.
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