경매스터디 : 고덕역 도보 10분, 아남아파트 31평형 경매…9억대 시작, 실거주+투자 모두 노려볼 기회

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 1990년대 중반 고덕의 자존심, 아남아파트 이야기 

 

서울 강동구 양재대로 1706. 고덕동 한복판에서 30년 가까운 세월을 지켜온 #고덕아남아파트는 1996년 3월, 고덕 주공 재건축 이전의 중산층 주거를 책임졌던 대표 단지 중 하나입니다. 총 807세대, 8개 동으로 구성된 이 아파트는 최고 19층 높이로 당시 기준으로는 제법 고층이었고, 지금도 쾌적한 개방감이 살아있는 단지입니다.

 특히 주거 여건이 남다릅니다. #배재고, #한영고, 명덕초 등 강동구를 대표하는 학군이 도보 통학 거리 안에 밀집해 있고, #고덕역, 명일역, 암사역사공원이 모두 700m 내외에 위치한 #트리플 역세권이기도 합니다. 도보로 10분이면 지하철을 탈 수 있는 편리함과 함께, 단지 바로 옆에는 방죽공원, 동자공원, 까치공원 등이 둘러싸여 있어 자연 속에 있는 듯한 여유로움도 느껴집니다.

 더불어 #고덕강일지구와의 연계 개발, #고덕비즈밸리 조성 등 굵직한 지역개발 이슈들이 꾸준히 살아있는 곳이기도 합니다. 오래된 듯하지만 낡지 않은, 현재의 가치와 미래의 잠재력을 동시에 품은 단지입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 17층에 자리한 31평형, 고층이 주는 쾌적함 

 

이번 경매물건은 아남아파트 5동 17층 1703호입니다. 지상 19층 건물 중 17층이라는 점에서, 고층의 조망과 채광을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 전용면적은 84.91㎡, 공급면적은 103.1㎡로, 흔히 말하는 #31평형 에 해당합니다. 실제 사용 면적 대비 여유로운 공급 면적으로 인해 거실과 방의 구성도 넉넉한 편입니다.
 단지 내에서도 고층 라인은 희소성이 높기 때문에, 실거주 수요뿐 아니라 투자자 입장에서도 메리트 있는 호실이라 평가할 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 경매사건번호와 개시 정보

 사건번호는 2022타경57302입니다. 본 경매는 채권자인 나눔파트너스대부(주) 외 1인이 임의경매를 신청한 건으로, 청구금액은 약 8,395만 원입니다. 경매 개시일은 2022년 11월 22일이었으며, 본격적인 매각기일은 2025년 4월 28일로 예정되어 있습니다. 2024년 3월 1차 매각이 유찰되어, 이번이 두 번째 도전 기회입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 31평형 실거래와 매물 시세, 가격 경쟁력은?

 

 국토교통부 실거래가에 따르면, 아남아파트 동일 평형(전용 84.91㎡)은 2025년 3월에 11억 800만 원에 거래가 이뤄졌습니다. 불과 한 달 전 실거래이며, 이는 매우 현실적인 기준 시세입니다. 2025년 2월에는 1건은 10억 1천만 원, 최고가는 10억 6천만 원까지 찍혔고요.
 네이버 부동산 기준 매물 시세는 현재 10억 5천만 원에서 12억 5천만 원 사이입니다. 전세 시세는 5억 2천만 원~5억 6천만 원 정도로 확인되며, 이는 전세가율 약 50%를 유지하고 있는 수준입니다.
 이번 경매의 최저가는 9억 3,600만 원. 층수, 면적, 최근 실거래가 등을 고려하면 가격 경쟁력은 충분하다고 판단됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 등기부상 권리 관계, 깔끔한 정리가 가능할까?

 

 등기부등본을 살펴보면, #말소기준권리는 2007년 7월 25일 설정된 국민은행의 근저당권입니다. 이보다 이후에 설정된 나눔파트너스대부(주)의 근저당 2건, 성동세무서 및 강동구청의 압류, 국민건강보험공단의 압류, 그리고 신한카드의 가압류가 등재되어 있습니다.
 등기된 채권의 총액은 약 13억 6천만 원 수준이나, 낙찰 후 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 실질적으로 인수 부담은 없습니다. 경매로 매입하면 등기부상 권리는 대부분 정리된다고 봐도 무방합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 점유자 정보, 명확하지 않은 점은 체크 필요 

 

현장 조사에 따르면, 현재 해당 호실에는 소유자인 박**의 배우자 조** 세대가 전입되어 있는 것으로 주민등록상 확인되었으나, 방문 당시 폐문 상태로 실질적인 점유 여부는 확인되지 않았습니다. 임차인 정보는 조사된 바 없으며, 확정일자나 보증금 정보도 제출된 것이 없어 임차인 존재는 없는 것으로 간주되고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 낙찰자 인수 금액은?

 현재까지 확인된 바로는 인수해야 할 보증금이나 기타 부담은 존재하지 않습니다. 임차인도 없고, 점유 상황도 불분명한 만큼 낙찰자가 법적으로 떠안아야 할 채무는 없는 것으로 분석됩니다. 다만 폐문 상태인 점은 소유권 이전 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 사전 대비는 필요합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 매각 일정과 입찰 포인트, 전략은?

 이번 경매는 2025년 4월 28일 월요일 오전 10시에 #서울동부지방법원 3계에서 진행됩니다. 입찰을 위해서는 최저가의 10%인 9,360만 원을 입찰보증금으로 준비해야 하며, 보증금은 현금 또는 보증보험증권으로 납부할 수 있습니다. 문의는 법원 대표전화 02-2204-2407로 가능합니다.
 입찰 전략을 요약하자면, 9억대 초반의 가격은 이미 실거래 평균가 대비 1억 원 정도 낮은 수준입니다. 층수, 구조, 단지 위치, 개발 호재, 주변 학군 등을 종합적으로 고려했을 때, 실거주자나 안정적인 중장기 투자를 생각하는 분들에게는 진지하게 입찰을 고민해볼 만한 매물입니다.
 

 

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