경매스터디 : 다세대주택 유치권, 한 세대만 점유해도 전체 건물에 영향 줄 수 있을까? 대법원 판례

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 유치권이 뭐길래? 다세대주택 경매에서 꼭 짚고 가야 할 포인트 

 

서울에서 3억 원대에 나온 다세대주택 경매 물건. 겉으로 보기엔 멀쩡한 물건인데, ‘#유치권 행사 중’이라는 현수막 하나 때문에 입찰자들이 발길을 돌립니다. 왜일까요?
 바로 “유치권”이라는 권리가 건물을 점유하면서 발생할 수 있는 법적 분쟁을 의미하기 때문입니다.
 유치권이 인정되면 낙찰자가 돈을 줘도 명도가 어려워질 수 있거든요. 그런데 궁금해집니다.

 "다세대 건물의 단 한 세대만을 점유한 사람이 전체 건물에 대해 유치권을 주장할 수 있을까?" 이 질문에 대한 답은 대법원 판례 두 개를 비교해보면 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. [2007년 판례] 한 세대만 점유해도 전체 유치권 인정?

 2007년 10월에 선고된 [대법원 2005다16942 판결, 공2007.10.1.(283),1553]은 흥미로운 결정을 내립니다.
 사건은 이랬습니다.

 - 한 하도급 업체가 4층짜리 다세대주택 전체 창호 및 잡철 공사를 마쳤고,

- 공사비 중 약 6,000만 원이 지급되지 않았습니다.
 - 이 업체는 건물 중 1층 A세대(약 28평, 92.5㎡) 만을 점유하고 유치권을 주장했습니다.

 그런데도 대법원은 “유치권은 #불가분이다”라고 보면서, “전체 건물에 걸쳐 공사가 이뤄졌다면, 일부 점유로도 전체 건물에 대해 유치권이 성립할 수 있다”고 판단했죠.

 즉, 하나의 세대를 점유하고도 건물 전체를 묶을 수 있는 유치권이 인정된 겁니다.
 왜냐하면 공사 범위가 전체였고, 그로 인해 발생한 채권이 전체 건물과 연결되어 있다고 본 것이죠.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. [2020년 판례] 전체 주장하려면 ‘점유’와 ‘공사’가 연결돼야 

 

하지만 그로부터 13년 뒤, 또 하나의 사례가 등장합니다.
 2020.10.15. 선고, 대법원 2017다204032 판결.

이번엔 부산 해운대구 우동에 위치한 연면적 약 1,500㎡(약 454평)의 복합건물에서 벌어진 일이었어요.

 - 피고 B는 4층·5층 전체와 7층·8층의 일부를 시공하고, 그 일부를 점유

- 피고 C는 2층과 3층의 일부를 시공하고 점유

- 각각 공사비 5억 4,000만 원, 3억 5,300만 원 정도가 미지급 상태

 

문제는 이들이 **건물 전체에 대해 유치권을 신고했다는 점입니다.
 하지만 실제 점유 범위는 일부 층만이었죠.
 대법원은 여기에 제동을 걸었습니다.
 - “점유하지 않은 공간까지 유치권을 주장하는 것은 무리다” 

- “공사한 범위와 점유한 범위가 연결되어 있어야 유치권 인정 가능**”

 

결국, 이 사건은  원심이 유치권 전체 인정 → 대법원에서 파기환송 되며 다시 심리하게 됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 둘은 왜 다르게 판단했을까? 핵심은 ‘공사 범위와 점유 관계’ 

 

2007년 판례는 “공사 범위가 건물 전체였고, 점유가 일부여도 전체와 긴밀히 연결돼 있었다”는 점에서 유치권 전체 인정.
2020년 판례는 “공사 범위와 점유 범위 사이에 긴밀한 연관성이 부족”하고, 점유하지 않는 층까지 주장한 것이 문제였어요.

 이 차이점을 한마디로 정리하면 이렇습니다:
 > “유치권은 공사 범위와 점유 범위가 구조적으로 맞물릴 때 전체 인정될 수 있다. > 하지만 그 연결이 없거나 불분명하면 일부만 인정된다.” 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 실전에서 꼭 확인할 체크리스트 4가지

 부동산 경매 현장에서는 아래 네 가지를 꼭 확인하셔야 합니다 :

 

1. 공사 범위 : 건물 전체를 시공했는가, 아니면 특정 층만 했는가?
2. 점유 범위 :  지금 실제로 누가 어느 공간을 점유하고 있는가?
3. #구조적 연계성 : 공사가 배관·전기·외벽 등 전체에 영향을 주는 공사인가?
4. 신고서 내용 : 유치권 신고서에 건물 전체를 기재했는지, 점유 범위와 일치하는지?

 

 이 네 가지 중 하나라도 어긋나면 유치권 전체 인정은 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 핵심 정리 – 유치권, 일부 점유만으로 전체 주장 가능할까?

1. 과거(2007년)는 전체 공사 → 일부 점유 → 전체 유치권 인정 가능 

2. 최근(2020년)은 일부 점유만으론 전체 인정 어려움 

3. 핵심은 ‘공사 범위’와 ‘점유한 공간’이 얼마나 연결되어 있는가

4. 등기부, 현황조사서, 유치권 신고서 모두 꼼꼼히 확인 필요

 

부동산 경매에서 유치권은 단순한 법적 용어가 아니라, 실질적인 명도 리스크이자 비용 요소입니다.

 특히 다세대주택이나 집합건물처럼 공간이 나눠져 있는 구조에서는 점유 범위와 공사 범위의 연결성이 유치권 판단의 가장 중요한 기준이 됩니다.
 이 글이 여러분의 경매 분석에 법률적 근거와 현장 감각을 동시에 제공하길 바랍니다.
 

 

 

 

 

 

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