경매스터디 : 경찰병원역 초근접! 가락우성2차 33평형 아파트 경매, 입찰가는 8억 8천부터

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 송파구 도심 속 숨은 실거주 단지, ‘가락우성2차아파트’의 모든 것 

 

서울 송파구 가락동 120-4번지에 자리한 #가락우성2차아파트 는 2000년 6월에 입주를 시작한 중형 평형 위주의 단지입니다. 총 2개 동, 162세대로 구성되어 있으며, 고층(20층) 아파트답게 일조권과 조망을 모두 갖춘 구조가 특징입니다.
 이 아파트는 #경찰병원역(3호선)에서 도보 약 5분 거리로, 역세권의 입지를 제대로 누릴 수 있는 곳입니다. 또한 #가락시장역(3·8호선), 문정역까지 도보로 연결되는 트리플 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 탁월합니다.

 단지 주변에는 서울평화초·가원중·가락고 등 학군이 밀집해 있으며, 도보 5분 이내에 국립경찰병원, 롯데마트, 건너말공원 등이 있어 실거주 만족도가 높은 동네 로 평가받고 있습니다.
 아파트의 역사는 1990년대 말 대규모 개발 붐과 함께 시작되었으며, 송파 일대 중기 재건축 단지 중 하나로 비교적 탄탄한 관리와 단정한 외관을 유지해온 곳입니다. 온라인 커뮤니티에서는 ‘은근히 조용하고 거주하기 편한 단지’라는 평가가 많습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 경매 물건 개요: 101동 6층 605호, 33평형 중간층 세대 

 

이번 경매 대상은 101동 6층 605호, 즉 중간층에 위치한 전용 84.95㎡, 공급면적 107.47㎡(33평형)의 중형 세대입니다. 실내 구조는 방 3개, 욕실 2개로 구성되어 있으며, 동선이 잘 잡힌 판상형 구조로 가족 단위 실거주에 적합한 구조입니다.
 총 주차 대수는 165대이며, 개별난방과 도시가스를 사용합니다. 20여 년이 넘은 아파트임에도 기본 설비 유지 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 경매 사건번호 및 개시 정보

 

 이 물건은 #서울동부지방법원 2023타경61902호 사건으로, 새북구새마을금고가 #임의경매 를 신청한 건입니다.
 채권자는 총 7억 741만 2,520원을 청구했고, 경매 개시일은 2023년 12월 26일입니다. 현재 1차 유찰로 인해 2차 입찰은 2025년 5월 19일에 진행되며, 최저 입찰가는 8억 8천만 원입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 동일 평형의 매매·전세 시세 분석

 

 최근 국토교통부 실거래가 기준, 동일 평형(84.95㎡)은 2025년 3월에 10억 4천만 원**에 매매되었습니다. 2024년 12월과 2024년 1월에는 각각 10억 원, 9억 원에 거래된 이력이 있어 시세 하단과 상단의 경계선이 뚜렷한 편입니다.
 전세가의 경우, 2025년 4월 실거래 기준 6억 5천만 원이 기록되어 있으며, 현재는 실전세 매물이 없는 상태입니다.
 이런 시세 흐름을 감안하면, 8억 8천만 원 입찰가는 약 1억 5천만 원 저렴하게 진입할 수 있는 기회로 해석됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 복잡하지 않은 권리관계, 말소기준은 명확

 

 #말소기준권리는 2020년 9월 11일 설정된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 이 기준 이후 설정된 에이치엠자산관리대부와 애큐온저축은행의 근저당, 신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 송파세무서 및 아산세무서의 압류까지 모두 경매 낙찰 시 소멸됩니다.
 등기부상 총 채권금액은 약 11억 9천만 원 수준이지만, 현재 입찰가는 감정가의 80%선이기 때문에 경쟁률 여부에 따라 낙찰가는 오를 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 점유자는 소유자 가족, 명도 리스크는 낮은 편 

 

현장 조사 결과, 해당 세대는 소유자 김** 씨가 가족과 함께 실제 거주 중입니다. 임차인은 존재하지 않으며, 전입세대 확인서와 주민등록등본에도 소유자 가족 외 별도 점유자나 임차인은 없는 것으로 확인됐습니다.
 따라서 명도 과정에서 임차보증금 인수나 점유 갈등 우려는 낮은 편입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 권리분석 요약 : 인수할 금전 채무 없음

 

 임차인 없이 소유자 본인이 점유 중이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 전혀 없습니다. 이는 경매 입찰 시 가장 중요한 조건 중 하나인 ‘인수 부담’이 없는 매우 안정적인 케이스라 볼 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 마무리 분석: 낙찰 전략과 입찰 정보

 

 2차 매각기일은 2025년 5월 19일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 6계(02-2204-2439)에서 입찰이 진행됩니다. 입찰에 필요한 보증금은 최저가의 10%인 8,800만 원입니다.
 이 물건은 실거주와 투자 두 방향 모두 고려할 수 있는 안정적인 구조를 갖추고 있습니다. 특히 경찰병원역 도보 생활권, 학군지, 풍부한 생활 인프라와 더불어 명확한 권리구조, 무임차 상태라는 점에서 입찰 매력도가 높은 물건입니다.
 

 

 

 

 

 

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