부동산을 생각하는 박 대표 [스톤]입니다.
올 여름 취득세가 대폭 개정되면서, 많은 혼란이 가중되고 있습니다. 일반 국민들이 세무능력 시험을 지속적으로 강조하고 있는 실정이죠. 숫자와 세무지식 자체가 일반인들에게 너무 버거운 것이 사실이긴 합니다. 취득세중에서 관심을 가지고 볼만한 내용인 - 입주권의 취득세-를 살펴보고자 합니다.
주택분의 취득세가 다주택자와 법인을 중심으로 대폭 강화되면서, 재개발, 재건축 입주권이 틈새시장으로 주목받고 있습니다.
Q. 입주권이 무엇인가?
- 입주권이란 기존의 주택이 재개발, 재건축되고나서 새로 지어진 아파트에 입주할수있는 권리를 말합니다. 간단히 새로운 집에 입주할 수 있는 권리죠. 보통 조합원 입주권이라고 합니다. 입주권을 가진 사람들에게 우선적으로 공급하고 남은 세대를 공급하는 것은 분양권이라고 하죠.
Q. 입주권의 취득세가 왜 관심대상인가?
- 주택의 경우, 다주택자는 8~12%의 중과세율이 적용되는 반면, 입주권의 경우는 이보다 저렴한 취득세율 [4.6%등]을 적용받을수 있기 때문입니다.
Q. 분양권의 취득세율과 입주권의 취득세율이 다른가?
- 분양권은 유상매매와 같은 승계취득의 세율이 적용되지만, 조합원 입주권의 경우는 원시취득의 취득세율이 적용됩니다. 여기서 승계취득과 원시취득의 개념이 헷갈리죠.
Q. 원시취득이 무엇인가?
- 법률상 원시취득이라고 함은 "독자적으로 취득하는 것"을 의미하는데, 다른 기존의 어떤 권리와 상관없이 새롭게 취득하는 것입니다. 예를 들면 건물을 신축하거나, 주인없는 물건을 선점하는 것 등이죠. 이와 반대로, 타인이 가지고 있던 기존의 권리에 의거하여 권리를 취득하게 되는 것을 승계취득이라고 합니다.
Q. 원시취득의 취득세율이 일반매매의 취득세율과 다른가?
- 일반매매의 경우 취득세율은 다시 주택이냐, 토지,건물이냐에 따라 차이가 있습니다. 주택을 매입한 경우 취득세율은 1.3~12.4%까지 다양하며, 토지나 주택이 아닌 건물 [상가등]을 매입했을때는 4.6%가 취득세율입니다. 그러나 주택, 건물등을 원시취득하는 경우는 2.96%~3.16%의 취득세율이 적용됩니다.
Q. 입주권을 매입하게 되면, 승계취득으로 보나? 원시취득으로 보나?
- 조합원 입주권을 매입하는 경우는 아파트를 돈을 주고 유상으로 산 것으로 보지 않고, "원시취득"한 것으로 취급합니다. 기본적으로 입주권 매입의 경우는 "원시취득"으로 본다고 전제하고 취득세율을 검토해야 합니다.
Q. 재건축 조합원의 입주권은 2가지 종류가 있다는데?
- 재건축 조합원 입주권은 재건축 "원조합원의 입주권"과 "승계조합원의 입주권"이 있습니다. 원조합원은 정비구역 지정일 현재 조합원을 의미하며, 승계조합원은 정비구역지정일 이후 입주권을 취득한 조합원이라고 구분하면 됩니다.
Q. 재건축사업에서 원조합원의 취득세율은?
- 조합설립이전부터 이미 토지등을 보유하고 있는 원조합원은 토지는 원래 가지고 있었으므로, 별도의 취득세는 발생하지 않습니다. 단 새로 건물이 지어지므로 추가되는 건물에 대해서만 취득세를 부담하게 되죠. 건물 준공시에 건물분에 대한 취득세를 부과받습니다. 건물분의 취득세는 [평당건축비 X 면적] X 취득세율로 결정됩니다. 여기서 부과되는 취득세율은 "원시취득세율인 2.8% +농특세 +지방교육세"가 포함됩니다.
Q. 재건축사업의 승계조합원의 취득세율은?
- 승계조합원의 경우는, 주택이 "멸실되기 전과 후"로 구분하여 취득세율을 계산합니다. 주택이 멸실되기전에 조합원 입주권을 매입하는 경우에는, 일반 주택 매매를 하는 것과 같이 주택분의 승계취득세가 적용됩니다. 승계조합원이 1주택자이면 1~3%의 취득세가, 다주택자이면 8~12%의 취득세가 부과되죠.
Q. 재건축사업에서 주택이 멸실된 이후에 조합원 입주권을 매입한 경우 취득세율은?
- 이때는 주택이 멸실된 상태이므로, 현재는 땅을 매입하는 것과 같게 되는거죠. 그냥 맨 땅을 매입하는 상황이니, 토지분의 취득세율이 적용됩니다. 토지취득세인 4% +농특세+지방교육세 = 4.6% 가 적용되는거죠.
Q. 재건축사업의 승계조합원은 토지분 취득세만 납부하면 끝인가?
- 재건축 승계조합원은 추후 아파트가 준공이 된 후에는 토지분은 납부했으니, 그때는 건물분의 취득세만 추가로 납부하면 되죠. 건물비용 [평당 건축비 X 면적] X 취득세율이 부과됩니다. 여기서의 취득세율도 원시취득세율인 2.8%가 되는거죠.
다음에는 재개발사업의 입주권 취득시의 취득세에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
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