부동산을 생각하는 박 대표[스톤]입니다.
오늘은 요즘 재건축사업 속도가 빨라지고 있는 개포주공5단지 경매물건을 살펴볼까합니다. 조합창립총회를 앞두고 올해안에 조합설립인가신청을 진행할 것으로 보입니다.
개포5단지 경매사건 : 사건번호 2018타경108149번입니다.
Q. 개포5단지 물건의 사건개요는?
- 강남구 개포동 187번지상의 개포주공아파트 506동 205호 물건입니다. 개포주공5단지죠. 전용면적 18평, 분양25평형으로 전체 13층중 2층에 해당합니다. 법원감정은 14억2천만원에 되었네요.
Q. 대지권이 미등기로 되어 있는거 같은데?
- 특이한 사항으로는 본 경매물건의 대지권부분에 미등기로 되어있는 점입니다. [1번] 대지권 "미등기감정가격 포함"으로 되어 있으니, 이 표현이 궁금하시는 분들도 많겠죠. 대지권미등기가 무슨의미일까요? 한번 자세히 볼께요.
먼저 등기부를 찾아봐야죠. 아파트이기 때문에 건물등기부를 봅니다. [집합건물등기부] 아시죠?
아파트등기부는 위에서 보는 바와 같이 표제부에 "대지권"을 나타내게 되어 있어요. 이번 개포5단지 물건의 경우도 그럼 등기부 표제부를 확인해보겠습니다.
Q. 건물등기부에서 "대지권"이 보이나?
- 집합건물 [=아파트]의 경우, 건물등기부에서 대지권은 "표제부"에 나타납니다. 집합건물등기 표제부의 구성은 1. 1동 건물ㄹ 표제부, 2. 전유부분 표제부로 나뉘며, 다시 1동 건물 표제부에는 1) 1동 건물의 표시, 2) 대지권의 목적인 토지의 표시 가 있습니다. 전유부분 표제부에는 1)전유부분 건물의 표시, 2) 대지권의 표시가 있죠.
여기서 우리는 "대지권의 목적인 토지의 표시"와 "대지권의 표시"가 보이는지 찾으면 되는데요. 위의 등기부상에서 1번과 2번 사이에 "대지권의 목적인 토지의 표시"가 보이지 않죠.
보통의 아파트 등기부라면, 아래와 같이 1동건물 표제부상에는 "1동 건물의 표시"가 끝나고 나면, 다음으로 "대지권의 목적인 토지의 표시"라는 항목이 나타나야 합니다.
그러면, 전유부분 표제부에서 확인해야하는 "대지권의 표시"는 있나? 원래는 아래와 같이 전유부분 표제부에는 전유부분 건물의 표시 다음으로 "대지권의 표시"가 있어야 해요.
이번 개포5단지 물건에는 1번] 전유부분의 건물의 표시가 끝나고, 바로 2번] 갑구 가 등장합니다. 즉 화살표 위치에 "대지권의 표시"가 없죠. 결국 본 물건은 대지권등기가 없는 "대지권미등기" 아파트가 됩니다.
Q. 대지권미등기이면, 문제가 생기는것이 아닌가?
- 대지권미등기의 사유를 정확히 알아야 하지만, 보통 감정가격에 포함되어서, 실제 거래가 원활하게 진행되고 있다면, 큰 문제는 없다고 봐도 됩니다. 신축아파트의 경우는 분양대금등의 문제로 대지권자체가 없는 경우가 있으니, 그 부분은 필히 체크를 해야죠. 위 개포5단지 물건의 감정평가서를 보면, [1번] 위와 같이 토지분에 대한 감정가격이 약 12억7800만원으로 잡혀 있습니다.
또한 2번]에서 대지권의 비율이 51.08/55,858로 표시되어 있기에, 토지소유권에 대한 지분의 비율로 평가되어 있습니다.
그러므로, 본 경매사건은 대지권미등기로 문제가 생기지는 않는다고 보셔도 됩니다.
Q. 권리상의 문제는 없나? 인수해야 할 보증금은 발생하지 않나?
- 매각물건명세서를 보면, 말소기준권리라고 할수 있는 [1번]최선순위설정권리는 2014년 3월 28일자 근저당권입니다. 현 임차인으로 신고한 이**씨의 [2번]전입일자가 18년 5월 30일이므로, 대항력은 18년 5월 31일 0시에 발생하죠. 따라서 최선순위설정권리인 근저당권보다 후순위 임차인이 됩니다. 후순위이므로 인수할 보증금은 발생하지 않는거죠. 임차인 이씨는 [3번]확정일자도 갖추고 있으므로 18년 5월 31일자 순위로 배당은 받을수 있겠죠.
Q. 개포5단지 25평형의 시세는?
- 호갱노노에서 확인해보면, 최근 1개월 실거래기준으로는 19억원초반선이네요. 본 경매사건의 감정가격이 14억원대이므로, 현 시세대비 상당히 저렴하게 감정되어 있습니다. 신건에 입찰을 고려해보셔야겠죠.
Q. 개포5단지 재건축은 어느단계에 와있는가?
- 개포5단지는 조합설립추진위단계입니다. 조합설립이 된 상황은 아니고, "추진위"단계인거죠. 혹자는 조합원지위 양도에 대해서 설명하고 있는데, 아직 조합이 설립되지는 않은 상황이라, 지위 양도문제는 생기지 않구요. 단 조합설립인가 신청을 앞두고 있어요.
Q. 개포5단지 조합설립은 언제?
- 2일전 기사내용입니다. 개포5단지 추진위에서는 10월 24일 조합창립총회를 개최한다고 합니다. 조합설립을 위한 창립총회를 거쳐서 11월경에는 조합설립인가 신청을 할 것으로 보이네요. 즉 2020년내에 조합설립이 마무리 될 것으로 보입니다. 그러면 본 경매사건의 잔금시점에는 조합이 설립될수도 있습니다.
Q. 재건축조합원지위 양도는 가능한가?
- 현 추진위상태에서는 문제가 발생하지 않는데, 조합이 설립되면 상황이 다릅니다. 투기과열지구내에서 재건축조합원 지위는 조합설립인가시부터 소유권이전등기시까지 양도가 금지됩니다. 아직은 괜찮으나, 잔금시점에 어느정도 진행될지에 따라 변수가 발생할수 있어요.
Q. 본건과 같은 재건축아파트가 경매로 매각되는 경우, 조합원지위 양도는?
- 해당경매를 누가 신청했는지에 따라 조합원지위 양도가능여부가 갈립니다. 경매신청 채권자가 국가, 지자체, 금융기관이라면, 낙찰후 조합원지위는 양도가능합니다. 그러나 개인등이 경매를 신청한 경우는 조합원지위 양도가 안된다고 보셔야죠.
Q. 본 경매를 신청은 누가 했나?
- 등기부상에서 보면, 국민은행이 근저당권을 가지고 있으마, 실제 경매를 신청한 채권자는 (주)서원종합건설사라는 법인이죠. 조합원양도가 가능한 국가, 지자체, 금융기관에 해당하지 않습니다. 결국 본 경매로 인해서 낙찰을 받을 경우, 조합원지위 양도는 안된다고 보셔야 합니다. [조합이 설립된 이후라면]
결론 :
본 개포주공5단지 경매물건은 현 상태에서 대지권미등기는 문제시 되지 않습니다. 그러나 재건축아파트 조합원지위 승계여부는 개포5단지의 조합설립여부에 따라 변수가 발생할 여지가 있네요. 추진위측에 조합설립인가가 언제정도 날지에 대해서 체크를 해보시고, 잔금일정도 검토해봐야 합니다.
사실상, 현 상태에서는 조합설립이 될 가능성이 높고, 개인이 신청한 경매사건이다보니, 승계가 안될 가능성이 높습니다. 본 사건에 대한 입찰에 대해서는 전 보수적 의견을 드립니다. 패쓰하시라는 거죠.
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