휴일 포스팅을 위해 스벅을 찾았는데, 오늘은 여의도화재보험협회 1층에 위치한 스벅입니다. 가끔 오던 곳인데, 주말 알바는 남자분들이라 고객대응이 영 시원찮습니다. "QR코드인증 부탁"은 자칫 고객들에게 거부감을 줄수 있으니, 공손한 태도로 하는게 좋을텐데... 아쉽네요.
한국화재보험협회 스타벅스에 대한 개인만족도 2점 [5점만점에]
ABL 타워 스타벅스 만족도 - 4.5점 [5점 만점]
부동산을 생각하는 까칠한 박 대표[스톤]입니다.
오늘은 경매사건 하나를 같이 검토해보겠습니다.
아래포스팅은 공부용으로 올려드리는 것으로, 경매컨설팅 의뢰를 받지 않습니다. 추가적인 질문도 받지 않습니다.
Q. 워커힐아파트 경매사건의 개요는?
- 서울시 광진구 광장동 145-8, 워커힐아파트 13동 204호 물건입니다. 사건번호는 2019타경5417 번입니다. 전용68평, 분양 77평형 아파트이며, 전체 12층중에서 2층에 해당합니다.
Q. 이번 워커힐아파트 77평형은 얼마에 시작하는가?
- 본 물건지의 감정가격은 23억2천만원이었으며, 현재 1회 유찰되어 18억5600만원부터 시작합니다. 매각기일은 11월 2일 월요일이며, 서울동부지방법원에서 진행할 예정이네요. 보증금은 1억8560만원 준비하시면 되겠습니다.
Q. 워커힐아파트는 오래된 단지 아닌가?
- 워커힐아파트는 78년 11월에 사용승인을 받은 단지로, 현재 43년차가 되어가는 아파트단지입니다. 총 14개동 576세대 규모로 되어있구요. 당연히 재건축, 리모델링에 대한 이야기가 있는 단지죠. 워커힐아파트는 국내 최초의 대형 고급아파트단지이며, 최근에 1단지와 2단지 분리 재건축을 허용통보받았습니다.
Q. 워커힐 1단지와 2단지 구분은?
- 위의 그림에서 보는 바와 같습니다. 본 경매물건이 위치한 13동은 1단지에 속해있네요. 2단지는 51동~53동까지이며, 이곳은 용도지역이 자연녹지지역으로 되어 있어, 재건축 통합개발에서 제외되어 있는 상황입니다. 물론 2단지는 1단지와 통합개발을 희망하고 있구요.
Q. 워커힐 1단지만의 분리재건축은 잘되고 있나?
- 원래 서울시는 워커힐1단지와 2단지 통합개발계획을 가지고 있었습니다. 그러나 2단지의 용도지역이 자연녹지지역이라, 종상향 필요성이 제기되며, 사업속도가 나지 않았죠. 19년 서울시는 1단지와 2단지의 분리재건축을 허용하게 됩니다. 이에 1단지 재건축 추진위는 적극 찬성하며, 재건축사업 속도를 높이고 있습니다. 1단지는 현재 1대1 재건축으로 차별화된 고급아파트 건립을 목표로 합니다.
Q. 워커힐 1단지는 최고25층까지 건립하게 되나?
- 최초 계획상으로는 최고25층 아파트를 구상하였으나, 서울시가 반대합니다. 뒤쪽에 위치한 아차산이 서울시 경관관리계획상 중점경관관리구역에 해당하므로, 용적률을 하향적용해서 217%만 가능하도록 한 것이죠. 추진위는 서울시의 제안을 수용하며, 현 188% 용적률을 소폭만 상향 조정하는 것으로 추진할 예정입니다. 사업추진의 속도를 높이기 위한 계획이죠.
Q. 이번 경매사건의 등기부상 채권금액은 얼마나?
- 워커힐아파트 13동 204호의 등기부상에서 확인되는 채권총액은 약 12억8천만원상당액 [1번]입니다. 등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 5일자 신한은행 근저당권 [6억원][2번]이며, 이후의 등기부상 권리들은 낙찰이후 모두 소멸할 예정입니다.
Q. 낙찰이후 인수할 보증금은 없나?
- 법원의 현황조사당시 확인한 바에 의하면, 조사된 임차내역은 없으며, 현재 채무자겸 소유자가 점유중인 것으로 확인됩니다. 임차내역이 없으므로 인수할 보증금은 발생하지 않죠.
Q. 현재 워커힐아파트 77평형의 시세는?
- 호갱노노에서 확인한 바에 의하면, 최근 실거래가격을 기준으로 할 때, 22억5천만원선이며, 매물을 기준으로 볼때, 26억5천만원선으로 나타나고 있습니다. 전세가격은 8억8천만원선이라고 볼때, 갭은 약 13억원가량으로 확인되네요.
Q. 워커힐아파트 77평형의 네이버상 매물은?
- 현재 네이버상에서 확인되는 매물은 가장 싼 것은 1번] 25억원 - 중층이 확인되며, 가장 비싼 매물로는 2번] 28억원- 고층 물건이 확인됩니다. 물론 호가일수 있으니, 현장에서 한번 체크가 필요합니다.
Q. 워커힐아파트 77평형에 입찰을 한다면 대출은?
- 현재는 15억원이상의 고가 아파트에 대해서는 대출이 전혀 나오지 않습니다. 자금계획을 수립할수 있는 분들이 입찰할수 있는 사건이라고 보셔야죠. 그만큼 경쟁률은 떨어질 것이지만, 자금력이 충분한 분들 사이의 경쟁이라고 보시면 됩니다.
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