부동산을 생각하는 박 대표[스톤]입니다.
날씨가 가을을 넘어서 겨울이 되는 모양이죠?
스터디에서 문의가 들어온 사건 하나를 가지고 살펴볼까 합니다.
청담자이아파트 경매 물건이구요. 실제 청담동쪽에 실거주를 고민하시는 분들을 잘 검토해보셔요.
Q. 청담동 청담자이아파트의 사건개요는?
- 강남구 청담동 134-38번지상의 청담자이아파트 105동 2204호입니다. 전용 27평, 분양 36평형이며, 전체 35층중에서 22층으로 로얄층이라고 할수 있네요. 법원 감정은 31억원에 잡혔습니다.
Q. 청담자이아파트는 어디에 있나?
- 그림에서 보는 바와같이, 영동대교 남단에서 한강변을 바라보는 아파트 단지입니다. 한강조망권으로 선호도가 높은 곳이죠. 청담래미안로이뷰아파트 바로 남측에 위치하는 아파트입니다.
청담자이아파트 105동은 단지중에서도 한강변에 가까운 동이네요.
Q. 청담자이아파트는 몇 세대로 구성되나?
- GS건설이 2012년 3월에 사용승인을 받은 단지로, 총 5개동 708세대 규모입니다. 최고층은 35층까지이며, 주차는 905대로 여유로운 편이네요.
Q. 본 사건의 등기부상에서 확인되는 내용은?
- 등기부상에서 확인가능한 채권 총액은 약 71억원상당액이며, 이번 임의경매사건을 신청한 채권자[2번]의 청구금액은 약 6억3천여만원이 있으며, 후행경매 신청자의 청구금액은 약 3억7천만원 상당액입니다. 청구금액의 합은 약 10억원 내외가 되네요. 18년 6월 25일자 굿모닝자산관리대부의 근저당권이 말소기준권리가 되며, [1번] 이후의 권리들은 낙찰이후 모두 소멸할 예정입니다.
Q. 현재 임차인은 대항력이 있는가?
- 등기부상의 말소기준권리는 18년 6월 25일자로 효력이 발생하며, 임차인 양**씨의 전입일자상 대항력은 16년 4월 21일 0시부로 발생합니다. 임차인 양씨는 대항력이 있는 선순위임차인이 되는거죠. 임차인이 확정일자와 배당요구를 하고 있으므로, 우선변제권을 가지고 있습니다.
Q. 임차인 양씨는 법원에서 배당을 받을수 있나?
- 등기부상 권리들중에서 가장 빠른 권리는 18년 6월 25일 근저당권이므로, 임차인 양씨의 우선변제권 효력 [16년 4월 21일 0시]가 더 우선합니다. 따라서 임차인 양씨의 보증금 13억원은 낙찰금액에서 먼저 배당받게 됩니다. 그러면 낙찰자는 보증금을 인수하지 않아도 되죠.
Q. 청담자이 36평형의 시세는 어떻게 되나?
- 호갱노노 자료에 의하면, 최근 실거래기준으로는 31억5천만원, 매물기준으로 30억원선이네요. 현재 본 사건의 감정가격이 31억이므로, 거의 비슷한 수준에서 감정된 것으로 보입니다. 전세는 16억으로 갭은 약 15억5천만원선이네요.
Q. 네이버상의 실제 나온 매물은?
- 네이버상에서 확인되는 36평형중 가장 가격이 저렴한 매물은 105동 24층으로 34억에 나와 있습니다. 일단은 호가로 보이기는 하는바, 현장에서 정확한 매물인지에 대한 체크가 필요합니다.
Q. 신건에 들어가야 할 것인가?
- 시세를 정확히 파악해야 할 것이지만, 만약 매물이 없다면 신건 [감정가격 100%]에 입찰을 참여하셔야겠구요. 그러나 년말을 앞두고 매물이 나올 여지도 아직은 있으니, 조금 기다리는 전략도 필요해보입니다. 개인적으로는 청담동이 토지거래허가구역이라는 점등을 감안할때, 입찰자가 많지는 않을것으로 판단됩니다. 1회 유찰후 입찰을 해보시기를 권합니다.
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